每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的背景下，熱點城市的土拍熱度仍在延續(xù)。

6月26日上午，成都市武侯區(qū)紅牌板塊17.8畝住宅兼容商業(yè)用地出讓，吸引了越秀地產(chǎn)、綠城中國、澳南等六家房企參拍。經(jīng)過32輪競價，該地塊最終被澳南以總價5.72億元、樓面價19200元/平方米、溢價率19.25%競得。

6月25日，天津成功出讓三宗宅地，天津貽成集團以總價2.59億元、溢價16.93%拿下生態(tài)城地塊。同日，濟南歷下區(qū)文博西片區(qū)一期3宗地經(jīng)過110輪競價，由中海地產(chǎn)以總價32.74億元、樓面地價20232元/平方米、溢價率11.1%競得。此外，在上周成都和上海舉行的土拍中，同樣誕生了多宗高溢價地塊。

與此同時，底價成交現(xiàn)象也在多地上演。6月24日，北京1宗宅地以20.8億元底價出讓，杭州3宗宅地均以底價成交。6月25日，天津市武清區(qū)兩宗宅地以底價成交，蘇州獅山一宗宅地同樣以底價成交。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，隨著主流房企回歸一二線城市，尤其是加碼一線城市的趨勢愈發(fā)明顯。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1—5月，上海市、杭州市、成都市等地土拍平均溢價率均超過15%，而非核心城市、非核心區(qū)域地塊對房企的吸引力則持續(xù)下降。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析指出，當(dāng)前在房企投資審慎及新房銷售尚未企穩(wěn)之下，企業(yè)拿地仍聚焦熱點城市或流速有保障的板塊。伴隨著優(yōu)質(zhì)地塊不斷放量、土拍規(guī)則繼續(xù)調(diào)整，核心城市土拍情緒有望繼續(xù)修復(fù)，而土拍分化現(xiàn)象或進一步加劇。

高溢價地塊頻出

近期，熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊再次成為房企爭奪的焦點。

6月19日—20日，上海今年第五批次土拍成功出讓6宗地，有5宗地溢價成交，成交總金額達212.57億元。

其中，最受關(guān)注的楊浦區(qū)地塊雖然出讓條件嚴苛，如要求配建保障房比例5%、中小套型住宅建筑面積比例40%、商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于4000元/平方米（集采價）等，但依然吸引了6家競買人參與。最終經(jīng)過95輪競價，由保利發(fā)展以總價35億元、樓面價95530元/平方米、溢價率30.79%競得，一舉刷新了楊浦區(qū)樓面價紀錄。

來源：中指研究院

此外，聯(lián)發(fā)集團以總價21億元、樓面價33957元/平方米、溢價率41.68%競得浦東新區(qū)曹路多用途組合用地；保利發(fā)展經(jīng)過40輪競價，以總價31.40億元、樓面價38775元/平方米，溢價率12.95%競得閔行區(qū)地塊；寶山區(qū)綜合地塊被中建八局以總價81.95億元、綜合樓面價25488元/平方米、溢價率1.17%競得；金山區(qū)地塊則由建發(fā)房產(chǎn)以總價12.68億元、樓面價14820元/平方米、溢價率9.78%競得。

同日，深圳年內(nèi)第二宗涉宅用地龍華民治街道A817-0619地塊出讓，招商蛇口、中海地產(chǎn)、綠城中國、聯(lián)發(fā)集團、龍華建設(shè)等多家房企經(jīng)過激烈競價，最終由聯(lián)發(fā)集團以總價12.12億元、樓面價44559元/平方米、溢價率46.55%競得。

同樣在6月19日，成都市主城區(qū)兩宗地塊出讓。其中，位于錦江區(qū)茶廠38.5畝地塊起拍樓面價就已達到20200元/平方米，刷新了成都最高起拍樓面價紀錄。該地塊吸引了包括華潤置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、中國金茂、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、廈門國貿(mào)、華發(fā)&錦江統(tǒng)建、新希望地產(chǎn)、潤達豐濱江在內(nèi)的十家房企參與競拍，經(jīng)過154輪激烈競價，最終由廈門國貿(mào)以總價23.26億元、樓面價35500元/平方米、溢價率75.74%競得，成為成都成交樓面價TOP2地塊。

同日出讓的另一宗位于武侯區(qū)機投橋街道的地塊，則由中鐵建以總價15.11億元、樓面價16600元/平方米、溢價率16.90%競得。

來源：中指研究院

今年以來，成都宅地樓面價紀錄頻頻被打破。3月11日，招商蛇口以總價27億元、樓面價31100元/平方米、溢價70.43%拿下高新區(qū)大源地塊，創(chuàng)下彼時成都最高樓面價紀錄。3月27日，錦江區(qū)金融城三期H10地塊經(jīng)過200輪競價，由建發(fā)房產(chǎn)以樓面價41200元/平方米、溢價率106%競得，再創(chuàng)成都樓面價新高，同時也是成都樓面價首次突破4萬元/平方米。

中指研究院成都公司總經(jīng)理黃雪指出，今年前5個月，成都土地市場持續(xù)吸引房企關(guān)注，市本級宅地出讓金達259億元，位列全國第五，同比增長73%。截至5月底，錦江區(qū)短期庫存去化周期僅6個月，區(qū)域供不應(yīng)求態(tài)勢明顯，在新規(guī)產(chǎn)品帶動下，區(qū)域居住價值、投資價值進一步被市場認可。

值得一提的是，蘇州一宗“定銷房”地塊出讓，同樣吸引了多家房企競爭。6月18日，蘇州出讓1幅住宅地塊，即蘇地2025-WG-Z09號定銷房地塊。最終經(jīng)過83輪競價，該地塊由蘇州本地的斜港置業(yè)以總價1.9億元、樓面地價1810元/平方米、溢價率39.2%競得。

出讓條件顯示，該地塊建設(shè)的定銷房項目，在整體取得竣工備案后3個月內(nèi)，住宅部分由乙方以7500元/平方米的均價全部銷售給丙方指定對象，丙方按照7500元/平方米均價一次性向乙方支付購房款。因此斜港置業(yè)在該項目上有著5690元/平方米的價差，超過成交樓面價的三倍。

房企亟待補倉

在近期熱點城市的“搶地潮”中，來自廈門的聯(lián)發(fā)集團表現(xiàn)活躍。

6月19日，在上海浦東曹路科商住地塊的競拍中，聯(lián)發(fā)集團和廈門國貿(mào)均參與了爭搶。經(jīng)過67輪報價觸達中止價后，進入競高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)，并將精裝標(biāo)準(zhǔn)、配建公服設(shè)施、高端人才住房配建比例都競拍至封頂值。最終，該地塊被聯(lián)發(fā)集團以總價21億元、溢價率41.68%競得。此外，聯(lián)發(fā)集團還參與了6月18日閔行瑞橋地塊的競價。

加上同日拿下的龍華民治街道A817-0619地塊，僅6月19日這一天，聯(lián)發(fā)集團就在上海、深圳兩地斥資約33億元拿地。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1—5月，聯(lián)發(fā)權(quán)益拿地金額為52億元，排在百強房企的第15名。

同樣拿地意愿強烈的還有中海地產(chǎn)。在6月19日成都錦江地塊的爭奪中，中海地產(chǎn)與華潤置地先后競價數(shù)十輪，但在最后時刻被廈門國貿(mào)“截胡”。同日，在上海的土拍中，中海地產(chǎn)也參與了楊浦東外灘地塊的競拍，但最終敗給了保利發(fā)展。

雖然在上海和成都搶地失敗，但在 6月23日的天津土拍中，中海地產(chǎn)與中糧集團經(jīng)過多輪競價后，以總價17.55億元、樓面價18078元/平方米、溢價率0.29%競得新梅江地塊；6月24日，中海地產(chǎn)又在競價110輪后，以約32.74億元、樓面地價20232元/平方米、溢價率11.1%競得濟南歷下區(qū)文博西片區(qū)一期3宗地塊，這也是濟南宅地單價首次超過2萬元/平方米。

相較于以往對一線城市的重倉，今年以來，中海地產(chǎn)明顯將投資決策外溢至強二線城市的土地市場。今年前5個月，中海地產(chǎn)在北京、深圳、鄭州、沈陽、廈門、濟南、杭州、香港、長春9個城市新增土地12宗，所購?fù)恋乩塾嫅?yīng)占樓面面積約157.32萬平方米，累計應(yīng)付的權(quán)益土地出讓金約290.80億元。

每經(jīng)記者注意到，截至目前，保利發(fā)展依然是拿地金額最高的房企。僅6月份以來，保利發(fā)展就分別以總價65.9億元競得上海楊浦和閔行兩宗地塊，以總價7.22億元拿下青島北區(qū)地塊，以總價13.23億元獲得三亞海棠灣地塊。

另據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年前5個月，共計11家房企新增土地價值超百億元。其中，保利發(fā)展新增土地價值413.2億元，穩(wěn)居首位；綠城中國、中國金茂、華潤置地、中海地產(chǎn)新增土地價值均超過300億元。

2025年1—5月新增土地價值超百億元房企 來源：克而瑞

此外，今年前5個月，新增土儲百強房企的新增貨值、拿地總價和建筑面積分別為9393億元、4824億元和4372萬平方米，同比分別增長21.1%、38%和0.4%。其中，銷售TOP10房企新增貨值占銷售百強房企新增貨量的66%，較2024年末增加4個百分點，市場格局仍集中于頭部企業(yè)。

克而瑞分析指出，新增土儲百強房企的新增貨值、拿地總價增幅顯著，緣于核心城市核心地塊供應(yīng)量明顯提升。

值得注意的是，在一線城市土拍熱度持續(xù)升溫的背景下，部分民企也開始加速進入土地市場。

6月26日，溢價拿下成都紅牌樓地塊的澳南便是成都本土民企。6月18日，民企三亞方大健康置業(yè)投資有限公司以總價28.75億元競得三亞海棠灣2宗共5個地塊。此前的6月5日，溫州中央綠軸區(qū)域G-50b地塊經(jīng)過37輪競價，最終被民企天景房地產(chǎn)以總價3.04億元、樓面價24513元/平方米、溢價率55.2%競得。

“房企更加注重精準(zhǔn)定位和項目質(zhì)量把控，頭部房企聚焦高能級城市優(yōu)質(zhì)土地資源的戰(zhàn)略性增儲。”克而瑞分析指出，優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)已成為房企發(fā)展的關(guān)鍵。未來房企仍會聚焦抗風(fēng)險能力強、安全性高的一二線核心城市，優(yōu)先選擇高周轉(zhuǎn)、去化快、利潤空間充足的項目。同時，減少低能級城市的投資布局，能夠有助于房企更好地控制風(fēng)險，提升資金使用效率，穩(wěn)健發(fā)展。

土拍分化加劇

需要注意的是，土地市場分化依然在加劇。

克而瑞監(jiān)測顯示，今年前5個月，上海、杭州、成都等地土拍平均溢價率均超過15%，而非核心城市、非核心區(qū)域地塊對于房企的吸引力則持續(xù)下降。

6月24日，北京、杭州、成都均有土地出讓。其中，北京豐臺區(qū)城鄉(xiāng)一體化槐房村和新宮村舊村改造項目地塊出讓，土地出讓面積25897.21平方米，最終由北京兆興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價20.8億元、樓面價40159元/平方米獲得。天眼查顯示，該公司由中國金茂、建發(fā)房產(chǎn)和福州裕誠分別持有36%、35%和29%的股份。

作為今年前5個月土地市場的熱門城市，杭州6月土地市場出現(xiàn)了供需皆疲軟的情況。6月24日，杭州迎來3宗住宅用地出讓，2宗位于臨平區(qū)、1宗位于錢塘區(qū)。最終，3宗地塊均底價成交，成交總金額11.67億元。

在中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生看來，杭州3宗地塊均以起始價完成交易，直接反映出當(dāng)前杭州土地市場的降溫態(tài)勢。在所在區(qū)域內(nèi)，這3宗地塊的區(qū)位均有較大優(yōu)勢。以臨平區(qū)兩宗地塊為例，其成交樓面價10500元/平方米，明顯低于同板塊今年2月呼倫貝爾匯嘉以15686元/平方米競得的地塊。而在5月30日，兩宗位于臨平區(qū)的住宅用地同樣以底價成交。

今年杭州土拍市場延續(xù)“中心高熱-遠郊低迷”態(tài)勢，地塊屬性決定熱度分化。2025年杭州土拍中，主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊溢價率均超40%。臨平作為非核心區(qū)，如果地塊區(qū)位一般，周邊配套不足，加上地塊質(zhì)素不佳，后續(xù)去化存在較大的風(fēng)險。此次杭州3宗地塊以底價成交，亦反映了開發(fā)商對當(dāng)前市場去化預(yù)期的保守判斷。

這樣的情況同樣出現(xiàn)在天津、蘇州、成都和上海。6月25日，天津市武清區(qū)兩宗宅地以底價成交，蘇州獅山一宗宅地同樣以底價成交。6月24日，成都3宗宅地出讓，雙流區(qū)地塊以底價成交，郫都區(qū)兩宗地塊均以1.11%的低溢價率成交。在6月18日—19日舉行的上海今年第五批次土拍中，青浦徐涇純住地塊也以底價30.53億元成交。

“當(dāng)前房企拿地資金向高流速、低風(fēng)險板塊傾斜?！备咴荷赋觯袌龀尸F(xiàn)“剛需板塊低密主導(dǎo)、區(qū)域分化顯著”特征，房企拿地趨于理性，核心區(qū)外項目溢價空間有限。這種結(jié)果折射出當(dāng)前土地市場的核心邏輯，地塊屬性決定熱度分化，房企拿地策略聚焦“確定性”。

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