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銷售代理費(fèi)增兩倍,西藏城投獲大股東“輸血”?

2025-07-14 17:46:07

西藏城投公告稱,關(guān)聯(lián)方靜安更新公司將房產(chǎn)項(xiàng)目銷售代理費(fèi)從0.5%提至1.5%,以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟和人力營(yíng)銷成本上升。西藏城投2024年扣非凈虧損達(dá)3.09億元,地產(chǎn)銷售額下滑。公司雖手握390萬(wàn)噸碳酸鋰鹽湖資源,但鋰產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)展緩慢,直至近年龍木錯(cuò)鹽湖獲采礦證,氫氧化鋰產(chǎn)線啟動(dòng)建設(shè)。西藏城投表示將加速去化地產(chǎn)項(xiàng)目,并推進(jìn)鹽湖資源產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

每經(jīng)記者|張文瑜    每經(jīng)編輯|賀娟娟    

日前,西藏城投(600773)公告稱,關(guān)聯(lián)方上海靜安城市更新投資發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“靜安更新公司”)房產(chǎn)項(xiàng)目的銷售代理費(fèi)從0.5%提至1.5%,傭金收入瞬間增加了兩倍。

靜安更新公司為西藏城投第一大股東上海北方企業(yè)(集團(tuán))有限公司(以下簡(jiǎn)稱“北方集團(tuán))的全資子公司。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整,人力與營(yíng)銷成本攀升的當(dāng)下,委托方意圖以高傭金激勵(lì)銷售,也是控股股東對(duì)西藏城投的業(yè)績(jī)托舉。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,2024年,西藏城投扣非凈虧損達(dá)到3.09億元,地產(chǎn)銷售額萎縮至9億元水平,主業(yè)承壓明顯。2025年一季度,西藏城投實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.35億元,歸母凈利潤(rùn)為-3439萬(wàn)元。

與此同時(shí),公司鋰產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型故事仍在艱難續(xù)寫。

手握西藏390萬(wàn)噸碳酸鋰鹽湖資源十余年,公司本該憑借這一“王牌”實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型,卻遲遲未能將其轉(zhuǎn)化為實(shí)際業(yè)績(jī)。直至近年來(lái),龍木錯(cuò)鹽湖終獲1萬(wàn)噸/年采礦證,3300噸氫氧化鋰產(chǎn)線啟動(dòng)建設(shè)。

不過(guò),這抹“鋰色”能否在短期內(nèi)撐起業(yè)績(jī)脊梁,仍是懸頂之問(wèn)。

代理費(fèi)提至1.5%

7月4日,西藏城投發(fā)布公告稱,公司與靜安更新公司簽訂了《洪南山宅240街坊項(xiàng)目房地產(chǎn)委托銷售代理協(xié)議之補(bǔ)充協(xié)議》,兩公司協(xié)商決定提高代理銷售費(fèi)用提成比例,從原來(lái)的銷售額的0.5%調(diào)整為1.5%。此項(xiàng)調(diào)整自2025年7月1日起生效。

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來(lái)源:西藏城投公告

西藏城投與靜安更新公司為關(guān)聯(lián)方。

去年4月,上海市靜安區(qū)國(guó)資委擬將其直接持有的西藏城投3.92億股股份無(wú)償劃轉(zhuǎn)至北方集團(tuán),劃轉(zhuǎn)完成后,北方集團(tuán)以41.15%的持股比例成為上市公司第一大股東。

而靜安更新公司,則是北方集團(tuán)全資子公司。

雙方合作始于2023年11月。彼時(shí),靜安更新公司委托西藏城投承擔(dān)“洪南山宅240街坊項(xiàng)目”的前期籌備工作,包括售樓處建設(shè)、銷售團(tuán)隊(duì)組建、營(yíng)銷策劃、樣板房裝修、預(yù)售證辦理及廣告推廣等,合同總金額達(dá)8000萬(wàn)元。

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來(lái)源:西藏城投公告

前期工作告一段落后,2024年4月,雙方正式簽訂《房地產(chǎn)委托銷售代理協(xié)議》,西藏城投接手商品房銷售代理,初始傭金費(fèi)率定為銷售額的0.5%。

對(duì)于此次費(fèi)率大幅上調(diào),公告解釋為應(yīng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)疲軟、銷售壓力陡增、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化,以及公司面臨的人力成本與營(yíng)銷平臺(tái)費(fèi)用持續(xù)上漲的狀況。

據(jù)公開資料,洪南山宅240街坊曾是上海中心城區(qū)的知名棚戶區(qū),始建于1964年,項(xiàng)目于2019年初啟動(dòng)征收,由上海地產(chǎn)集團(tuán)與北方集團(tuán)合作投資參與征收,并由靜安更新公司負(fù)責(zé)投資建設(shè)管理。

項(xiàng)目定位為高端商品住宅社區(qū),占地約3.14萬(wàn)平方米,容積率3.05,總建筑面積約15.3萬(wàn)平方米,規(guī)劃建設(shè)7棟15至33層高層住宅及1棟養(yǎng)老設(shè)施用房,總投資約115億元。公開信息顯示,該項(xiàng)目推廣名為靜安璽越,均價(jià)約12.5萬(wàn)元/平方米。

西藏城投作為代理銷售平臺(tái),代理費(fèi)率從0.5%升至1.5%,意味著同等銷售額下,西藏城投可獲得的傭金收入大幅增加。

受行業(yè)沖擊

西藏城投的前身是西藏金珠,在2007年股權(quán)變更后更名為“西藏雅礱”,彼時(shí)公司已徘徊在退市邊緣。

2009年公司重大資產(chǎn)重組,上海市靜安區(qū)國(guó)資委入主,公司主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn),以舊城改造、配套商品房、普通商品房和保障性住房建設(shè)為核心業(yè)務(wù),業(yè)務(wù)版圖聚焦于上海、福建泉州、陜西西安等區(qū)域。

此后十余年,西藏城投的業(yè)績(jī)隨房地產(chǎn)行業(yè)周期起伏。巔峰時(shí)期,年?duì)I業(yè)收入一度觸及29億元;低谷之時(shí),則徘徊在6億至7億元區(qū)間。凈利潤(rùn)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定,多數(shù)年份維持在1億元上下。

不過(guò),近幾年,西藏城投業(yè)績(jī)下滑明顯。2022年至2024年,其歸母凈利潤(rùn)分別為1.17億元、0.62億元、0.13億元。尤其是2024年,其扣非凈虧損為3.09億元,同比下滑596.55%。

對(duì)于2024年扣非凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損,西藏城投解釋稱,主要系公司下屬公司在2024年公開掛牌轉(zhuǎn)讓了所持有的上海國(guó)投置業(yè)有限公司100%股權(quán),處置長(zhǎng)期股權(quán)投資產(chǎn)生的損益為非經(jīng)常性損益。

2025年一季度,西藏城投營(yíng)業(yè)收入為5.35億元,較去年同期增長(zhǎng)600%,但其歸母凈利潤(rùn)-3439萬(wàn)元,為虧損狀態(tài)。

作為地產(chǎn)企業(yè),西藏城投難以置身于行業(yè)深度調(diào)整之外。2024年,公司房地產(chǎn)項(xiàng)目合同銷售金額萎縮至9.02億元,銷售面積僅5.21萬(wàn)平方米,規(guī)模較往年明顯收縮。

分地區(qū)來(lái)看,西安區(qū)域貢獻(xiàn)了10.16億元的營(yíng)業(yè)收入,成為業(yè)績(jī)支柱。但亮眼營(yíng)收背后,營(yíng)業(yè)成本同比飆升698.64%,導(dǎo)致項(xiàng)目毛利率被嚴(yán)重壓縮,僅有10.80%。與此同時(shí),上海、泉州兩地的業(yè)務(wù)收入則出現(xiàn)明顯下滑。

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來(lái)源:西藏城投公告

從在建項(xiàng)目來(lái)看,其項(xiàng)目主要位于西咸地區(qū),包括世貿(mào)銘城、世貿(mào)馨城、世貿(mào)新都項(xiàng)目等,合計(jì)在建建筑面積約61.70萬(wàn)平方米。雖然目前西安房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需“兩旺”的態(tài)勢(shì),但區(qū)域分化特征顯著,房地產(chǎn)銷售競(jìng)爭(zhēng)也極為激烈。

因此,靜安更新公司提升西藏城投代理費(fèi)用率亦不難猜測(cè)。

一方面,是委托方意圖通過(guò)加大營(yíng)銷激勵(lì)力度,以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)疲軟、加速項(xiàng)目去化的迫切需求。

另一方面,大幅提高代理費(fèi)率,實(shí)質(zhì)上是同一國(guó)資體系下,控股股東北方集團(tuán)通過(guò)其項(xiàng)目公司靜安更新在業(yè)務(wù)層面向上市公司進(jìn)行“輸血”,旨在幫助后者抵御行業(yè)下行壓力,穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)并改善報(bào)表業(yè)績(jī)。

鋰項(xiàng)目有進(jìn)展?

在地產(chǎn)主業(yè)持續(xù)承壓的背景下,西藏城投將期望寄予“鹽湖鋰項(xiàng)目”。

2010年,西藏城投通過(guò)收購(gòu)西藏國(guó)能礦業(yè)發(fā)展有限公司(下稱“國(guó)能礦業(yè)”)41%股份,獲得西藏阿里地區(qū)日土縣多瑪結(jié)則茶卡鹽湖和龍木錯(cuò)鹽湖的采礦權(quán),公司公告曾披露,兩湖經(jīng)核實(shí)的鋰資源若折算成碳酸鋰,儲(chǔ)量高達(dá)390萬(wàn)噸,屬大型鋰礦資源。

為打通產(chǎn)業(yè)鏈,公司隨后動(dòng)作頻頻:與清華大學(xué)化工系展開技術(shù)合作,投資陜西國(guó)能新材料科技有限公司,并建成了石墨烯雜化物生產(chǎn)線。

但將資源轉(zhuǎn)化為產(chǎn)能的道路卻頗為波折。2012年,西藏城投計(jì)劃在陜西涇河新城投資大型高純度鋰項(xiàng)目,并于次年完成土地獲取,但項(xiàng)目最終因環(huán)保問(wèn)題擱淺。后轉(zhuǎn)戰(zhàn)甘肅金昌的嘗試同樣未能落地。

更關(guān)鍵的是,兩大鹽湖的采礦權(quán)審批也長(zhǎng)期懸而未決。項(xiàng)目的失利與關(guān)鍵證照的缺失,迫使公司將重心拉回賴以生存的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。直至2024年末,其鋰業(yè)務(wù)對(duì)業(yè)績(jī)的實(shí)質(zhì)性貢獻(xiàn)依然空缺。

不過(guò),細(xì)翻西藏城投公告發(fā)現(xiàn),公司鋰項(xiàng)目在近兩年好似有了進(jìn)展。

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來(lái)源:VCG211431316009

據(jù)西藏城投年報(bào)披露, 2021年4月,其拿到日土縣多瑪結(jié)則茶卡鹽湖礦區(qū)的采礦許可證。

2023年7月,國(guó)能礦業(yè)收到了關(guān)于3萬(wàn)噸工業(yè)級(jí)氫氧化鋰項(xiàng)目的環(huán)評(píng)批復(fù),在前期準(zhǔn)備工作已就緒的前提下,國(guó)能礦業(yè)已經(jīng)啟動(dòng)了首期3300噸氫氧化鋰的產(chǎn)線建設(shè)。2024年7月,龍木錯(cuò)鹽湖采礦證塵埃落定,明確包含鋰、硼、鉀三種礦產(chǎn),有效期至2029年。

此外,西藏城投此前也披露,龍木錯(cuò)鹽湖采礦證續(xù)證工作已完成,龍木錯(cuò)鹽湖7萬(wàn)噸鋰鹽項(xiàng)目的《可行性研究報(bào)告》及《開發(fā)利用方案》已評(píng)審過(guò)會(huì)并獲取批復(fù),環(huán)評(píng)報(bào)告也于2025年1月獲得批復(fù)。

不過(guò),上述進(jìn)展背后,是鋰行業(yè)的周期性低谷。與前兩年相比,鋰電產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)投資熱情正呈現(xiàn)出減退趨勢(shì)。多家企業(yè)暫緩或終止鋰電項(xiàng)目,對(duì)待擴(kuò)產(chǎn)態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎。

2024年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上,西藏城投透露出轉(zhuǎn)型目標(biāo),今年(2025年)公司地產(chǎn)板塊將圍繞加速去化展開,同時(shí)進(jìn)一步加快鹽湖資源產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型?!耙坏﹥珊那捌谑掷m(xù)完成,同時(shí)推進(jìn)開發(fā)建設(shè),今年完成1萬(wàn)噸氫氧化鋰產(chǎn)線投產(chǎn),啟動(dòng)龍木錯(cuò)建設(shè),后續(xù)將保持連續(xù)投入,力爭(zhēng)4~5年建成13萬(wàn)噸產(chǎn)能。”

此外,其還透露,國(guó)能礦業(yè)和藍(lán)曉科技合作的萬(wàn)噸級(jí)產(chǎn)線正在建設(shè)中,但產(chǎn)能的釋放尚需時(shí)間。

關(guān)于房產(chǎn)項(xiàng)目的銷售代理費(fèi)及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等相關(guān)問(wèn)題,記者致電西藏城投進(jìn)一步了解情況,但其電話處于無(wú)人接聽狀態(tài)。隨后,記者也向公司郵箱發(fā)送采訪提綱,但截至發(fā)稿,未收到回復(fù)。

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