每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“希望在今年內(nèi)完成境外債務重組工作。”6月5日，在碧桂園召開的線上股東會議上，公司首席財務官兼執(zhí)行董事伍碧君如是說。6月6日，碧桂園宣布延長早鳥重組支持協(xié)議同意費用限期以及一般重組支持協(xié)議同意費用限期。

此前的6月3日，龍光集團公布了境內(nèi)債務重組優(yōu)化方案，涉及本金總額高達219.62億元。旭輝控股集團則在6月4日宣布，其境外債務重組方案以92.66%的高支持率獲得通過，預計可減少債務52.7億美元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年5月以來，包括金科股份、融創(chuàng)中國、華夏幸福、龍光集團、佳兆業(yè)、旭輝控股集團、碧桂園在內(nèi)多家房企紛紛公布債務重組最新進展，不少房企的重組方案采用多元化解決路徑。

“近期房地產(chǎn)企業(yè)債務重組加速的主要原因，在于金融機構(gòu)和保交樓資金的介入。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉6月5日通過微信向記者表示，隨著保交樓工作的推進，一些面臨財務風險的房企能夠獲得一定的銷售回款。在此背景下，與企業(yè)債權人協(xié)商債務解決方案，相較于保交樓之前變得更加容易。

債務重組路徑各具特色

從近期多家面臨財務風險的房企公布的債務重組方案來看，內(nèi)容包括債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)抵債、折價購回等多元化解決路徑。

6月3日，龍光集團旗下境內(nèi)公司深圳市龍光控股有限公司發(fā)布公告稱，3月中旬曾對本金總額超219億元的21筆境內(nèi)債務提供包含5個選項的重組方案，經(jīng)過與持有人溝通，并結(jié)合自身經(jīng)營情況和可動用資源，計劃對原重組方案優(yōu)化調(diào)整，提供新的整體重組方案。

在最新方案中，29項增信資產(chǎn)將被分類，分別用于特定資產(chǎn)信托、實物抵債、留債等不同選項。在信托模式下，每100元債券可轉(zhuǎn)換為100份信托份額，信托到期日為設立后第十五年，通過商業(yè)項目現(xiàn)金流實現(xiàn)長期償付。

此外，股東將額外注入現(xiàn)金和龍光集團的股票資源，以增強償債保障。其中，在股票選項中設定了“強制出售啟動日”，若股價低于1.08港元/股，將觸發(fā)補充增發(fā)機制。

旭輝控股集團則在6月4日宣布，其境外債務重組方案以92.66%的高支持率獲得通過。本次重組預計削減境外債務約52.7億美元（約合379億元人民幣），占境外債務總額的66%。

境內(nèi)債方面，據(jù)旭輝控股集團5月23日公告，其存續(xù)境內(nèi)公司債券重組方案共涉及7只境內(nèi)公司債券，本金余額合計100.6億元，為債券持有人提供了4種選擇方案，分別是債券購回、股票經(jīng)濟收益權、以資抵債和一般債權。

在5月12日召開的境外重組債權人說明會上，旭輝控股集團創(chuàng)始人林中表示，完成境內(nèi)外信用債重組是公司活下來的前提之一，將極大改善公司的資本結(jié)構(gòu)、修復資產(chǎn)負債表。

此外，融創(chuàng)中國、碧桂園等房企的債務重組路徑也各具特色。

融創(chuàng)中國于5月26日發(fā)布公告稱，其約95.5億美元的境外債重組方案已獲82%債權人支持。

根據(jù)融創(chuàng)中國的重組方案，全額債轉(zhuǎn)股選項將為債權人提供短期退出、提前獲得流動性，以及長期持有、分享未來股票價值上升收益的機會。這或?qū)椭趧?chuàng)中國成為首家境外債基本清零的大型房企，為經(jīng)營恢復打下重要基礎。

碧桂園則在境外債重組中引入了“現(xiàn)金+新債+轉(zhuǎn)股”模式，截至5月23日，已有超過70%的債權人加入支持協(xié)議。

“房企經(jīng)歷了近幾年的化債，不少企業(yè)已經(jīng)提供了一些可供參考的方案。”張宏偉向記者舉例道，比如同意給現(xiàn)金，基本上是原債券價格的二至三折，甚至有的房企清償率僅一折；如果投資者同意展期，基本上是5至10年周期，房企在這期間以支付利息為主。這些優(yōu)先化債房企的案例，也在給后續(xù)化債的企業(yè)提供了參考。

債轉(zhuǎn)股成主流化債策略

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年房企到期債務總額將達到5257億元，較2024年增長約8.9%，償債壓力依然居高不下。

在此背景下，不少面臨財務風險的房企通過債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)抵債、折價購回等創(chuàng)新手段推進重組進程。同時，政策方面也通過提供融資支持、收購存量資產(chǎn)、銀行貸款“白名單”等措施，為行業(yè)注入新的活力，加速了房地產(chǎn)行業(yè)債務風險的出清。

據(jù)記者觀察，在房企普遍遭遇資產(chǎn)價值下降和現(xiàn)金流緊張的情況下，債轉(zhuǎn)股作為一種無需現(xiàn)金支出、能夠降低負債率的策略，正逐漸從過去的“輔助選項”轉(zhuǎn)變?yōu)殛P鍵策略。

在融創(chuàng)中國、旭輝控股集團、佳兆業(yè)、碧桂園等企業(yè)的債務重組方案中，債轉(zhuǎn)股方式均被提及。

以融創(chuàng)中國為例，其境外債務重組采取了“全額債權轉(zhuǎn)股權”的方式，債權人可獲得兩種不同轉(zhuǎn)股價的強制可轉(zhuǎn)債，其中3.85港元/股的長期可轉(zhuǎn)債為市場預留了升值空間。

今年4月，佳兆業(yè)公布的境外債務重組方案中，計劃發(fā)行六檔新美元債和八檔強制可轉(zhuǎn)換債券。如果這些可轉(zhuǎn)換債券全部完成轉(zhuǎn)股，將形成130.16億股新股。

5月23日，佳兆業(yè)宣布境外債務重組的進一步資料——瑞景計劃生效日期落實，意味著其在解決財務問題和優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)方面取得了實質(zhì)性進展。

東吳證券在其研究報告中指出，隨著債權人對房企償債預期的下調(diào)，預計2025年將迎來房企債務重組的高峰期。具體將呈現(xiàn)四大趨勢特征：一是境內(nèi)債務重組方案將向境外方案靠攏，引入現(xiàn)金回購等多樣化選項；二是債務削減幅度更大；三是債務利息更低；四是展期時間更長。

此前，房企境內(nèi)重組方式較為單一，主要以延期還款和打包還款為主，未能有效降低債務規(guī)模。

同策研究院的研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)6月5日通過微信向記者分析指出，隨著一些典型房企的債務重組進程加快，行業(yè)風險的清除路徑逐漸變得清晰，這有利于恢復行業(yè)信心，同時也讓金融機構(gòu)看到了希望。

宋紅衛(wèi)同時提醒，當前面臨困境的房企在債務重組過程中仍面臨諸多挑戰(zhàn)和風險。“最需要警惕的是時間風險，尤其是低級別城市的資產(chǎn)價格尚未穩(wěn)定，資產(chǎn)處置需要在最短時間內(nèi)完成，以避免價值縮水。”

“項目資產(chǎn)的價值隨時間變化存在較大不確定性，許多房企債務二次展期的原因是原計劃的出售價格和節(jié)奏難以實現(xiàn)。”宋紅衛(wèi)建議，面臨困境的房企要積極自救，并提出相對可行且風險可控的重組方案，以展現(xiàn)誠意給資本方。