每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

合肥的新房今年已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月上漲了，但“二手房基本回到2018年的價(jià)格了”。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的4月份70城房?jī)r(jià)指數(shù)，合肥新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.3%，這是合肥新房今年以來(lái)連續(xù)3個(gè)月上漲。同時(shí)，新房的單月同比降幅不斷收窄，1～4月份降幅分別為5.9%、5.3%、4.9%、3.9%。值得注意的是，二手房?jī)r(jià)格仍處于下降通道中，4月份環(huán)比降幅為0.3%，但同比降幅已經(jīng)從2024年10月的10%，逐月收窄至7.4%。

5月20日，中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)分析：“數(shù)據(jù)的背后，一方面是去年四季度到現(xiàn)在量的修復(fù)，合肥1～4月份市區(qū)新房成交面積同比增長(zhǎng)了50%，對(duì)價(jià)格有修復(fù)作用；另一方面是結(jié)構(gòu)性因素的疊加，今年合肥入市項(xiàng)目以改善型為主，但成交相對(duì)活躍的基本是計(jì)容規(guī)則調(diào)整后的四代宅，相比非四代宅有一定溢價(jià)。這些項(xiàng)目對(duì)原先的項(xiàng)目形成一定補(bǔ)充，流速比較理想。”

高院生說(shuō)：“合肥二手房成交占比最高的時(shí)候達(dá)到了近80%，相當(dāng)于每成交10套房子，有8套是二手房。二手房以?xún)r(jià)換量之后優(yōu)勢(shì)更明顯，剛需客戶自然流入了二手房市場(chǎng)。”

前四個(gè)月成交面積同比增逾50%

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，1～4月合肥市區(qū)新建住宅共成交101.2萬(wàn)平方米，同比漲幅達(dá)50.7%。

從一季度和4月份成交排名來(lái)看，計(jì)容新規(guī)項(xiàng)目成為成交回暖的主要?jiǎng)恿?。在成交金額和成交面積TOP20中，新規(guī)項(xiàng)目占據(jù)了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。但值得注意的是，市場(chǎng)存量更大的老規(guī)項(xiàng)目（計(jì)容新規(guī)出臺(tái)前拿地建設(shè)的項(xiàng)目）必然面臨去化壓力。

招商蛇口合肥公司相關(guān)人士對(duì)每經(jīng)記者坦言，“合肥市場(chǎng)的確已經(jīng)企穩(wěn)，但今年的市場(chǎng)發(fā)生了比較大的變化。一是去年下半年合肥推出了計(jì)容新規(guī)，新項(xiàng)目的得房率相較于老項(xiàng)目普遍提升12%以上。即同樣單價(jià)的情況下，購(gòu)買(mǎi)新項(xiàng)目相當(dāng)于比過(guò)去多得到了12%的房屋面積。另一個(gè)變化是，2024年下半年開(kāi)始，合肥推出了核心位置的優(yōu)質(zhì)地塊，這些項(xiàng)目入市后疊加了多重優(yōu)勢(shì)。新規(guī)帶動(dòng)市場(chǎng)整體成交企穩(wěn)，老規(guī)項(xiàng)目面臨較大挑戰(zhàn)”。

每經(jīng)記者從中指研究院《2025年一季度合肥市區(qū)項(xiàng)目成交金額TOP20》榜單看到，招商璽、招商奧體公園、招商廬州臻境等項(xiàng)目入榜。

圖源：中指研究院

據(jù)上述人士介紹，招商璽是合肥首個(gè)備案價(jià)突破5萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目，2024年2月拿地，8月入市銷(xiāo)售，目前銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到48647元/平方米。招商奧體公園總供應(yīng)量超過(guò)5000套，在合肥市場(chǎng)量一直保持著比較好的銷(xiāo)售流速，一季度成交了2.2萬(wàn)平方米。從實(shí)際銷(xiāo)售情況來(lái)看，盡管招商蛇口當(dāng)前在售以老規(guī)項(xiàng)目為主，但通過(guò)品質(zhì)打造，仍能保持較高流速。

“項(xiàng)目案場(chǎng)的直觀感受是，客戶越來(lái)越挑剔，新計(jì)容產(chǎn)品成為他們的優(yōu)先考慮。但隨著新計(jì)容產(chǎn)品新鮮感逐漸減低，購(gòu)房目的也以自住為主，比如結(jié)婚分巢、家庭人口增長(zhǎng)、子女上學(xué)等才會(huì)成為買(mǎi)房置業(yè)的理由，投資性客戶的占比降低了，甚至一些作為資產(chǎn)配置的買(mǎi)房人，他們的觀望情緒越來(lái)越濃厚。”他坦言。

在這樣的情況下，價(jià)格成為重要考量依據(jù)。

“隨著市場(chǎng)的變化，合肥客戶對(duì)價(jià)格也非常敏感。”上述相關(guān)人士表示，“并且這種價(jià)格敏感不限于剛需客戶。目前市場(chǎng)140平方米以上的大戶型供應(yīng)占比非常高，但最近很明顯地感受到，400萬(wàn)元成了總價(jià)段的分水嶺，一旦超過(guò)400萬(wàn)元，流速就會(huì)減緩”。

主打剛改需求的龍湖亞倫·璟云上府，4月份銷(xiāo)售表現(xiàn)也較好。作為非計(jì)容新規(guī)項(xiàng)目，璟云上府也只能通過(guò)產(chǎn)品“硬拼”。項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，其中的118戶型在標(biāo)準(zhǔn)三房外，多打造了一個(gè)空間。洋房產(chǎn)品從得房率和舒適度、后期保值特性來(lái)說(shuō)，還是比較受買(mǎi)房人歡迎的。加上龍湖在合肥本地的影響力和產(chǎn)品兌現(xiàn)力，也是推動(dòng)買(mǎi)房決策的因素之一。

對(duì)于市場(chǎng)體感，他表示：“一季度整體熱度更高，從4月份第二周開(kāi)始，整體觀望情緒較重。而且剛需剛改客戶普遍對(duì)價(jià)格敏感，都要看價(jià)格做決定。”

“二手房基本回到2018年的價(jià)格了”

“新房市場(chǎng)以改善性需求為主導(dǎo)，而很多剛性需求被二手房虹吸了。”高院生指出。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份合肥二手房環(huán)比微跌0.3%，同比下跌了7.4%。一季度合肥二手房市場(chǎng)熱度快速提升，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，3月份帶看量、成交量均創(chuàng)近一年新高，整體成交規(guī)模同比增長(zhǎng)24.8%。但4月開(kāi)始市場(chǎng)熱度高位回落，成交規(guī)模環(huán)同比下降，價(jià)格延續(xù)下行趨勢(shì)。

當(dāng)前以?xún)r(jià)換量幾乎是所有城市都無(wú)法回避的現(xiàn)實(shí)。

重要的原因是，在合肥，自住剛性需求同樣是二手房市場(chǎng)的主導(dǎo)。從中指研究院監(jiān)測(cè)的一季度數(shù)據(jù)來(lái)看，100平方米以下剛需戶型成交占比超過(guò)60%，其中60平方米以下戶型占比13.3%，而且主城老破小熱度提升。

圖源：中指研究院

德佑地產(chǎn)的中介王清（化名）透露：“合肥二手房基本回到2018年的價(jià)格了，目前二手房整體價(jià)格還是向下。”

他建議：“要是孩子等著落戶上學(xué)或者著急換房，現(xiàn)在看到合適的可以下手；要是不著急，也可以慢慢關(guān)注，有合適的房源或者低于市場(chǎng)價(jià)的再撿漏。”

對(duì)此，高院生認(rèn)為，以?xún)r(jià)換量并不是壞事。二手房市場(chǎng)承接了很多需求，因此即使在4月份成交規(guī)?；芈淞耍^對(duì)值仍然遠(yuǎn)超新房。目前二手房成交規(guī)模處在高位，說(shuō)明市場(chǎng)需求還是在的。

“二手房?jī)r(jià)格不可能一下子全面企穩(wěn)，畢竟存量規(guī)模很大，只能逐步收窄降幅，隨后高活躍度的二手房小區(qū)價(jià)格率先企穩(wěn)。而根據(jù)監(jiān)測(cè)，4月份已經(jīng)有17%的房源調(diào)漲了價(jià)格。”

“房齡5～6年的二手房是最佳選擇，再老的房子就不建議買(mǎi)了?，F(xiàn)在合肥買(mǎi)房就兩種需求，一種是小孩上學(xué)用，另一種就是結(jié)婚，投資客已經(jīng)基本看不到了。”王清介紹。

在止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)上，如何讓市場(chǎng)回暖持續(xù)？

高院生指出，信心和預(yù)期非常重要，持續(xù)回暖一定要有持續(xù)、穩(wěn)定的政策去改善信心和預(yù)期；要有持續(xù)的好產(chǎn)品供應(yīng)，打造適合合肥的好房子；中央的政策能更好地在合肥落地和執(zhí)行。此外，一定要保護(hù)好在合肥市場(chǎng)持續(xù)深耕的企業(yè)，給予政策上的支持。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝