每經(jīng)記者｜張文瑜    西安    每經(jīng)編輯｜賀娟娟

西安高新CBD地標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目——西安益田假日里，近日因一則司法拍賣(mài)公告引發(fā)廣泛關(guān)注。

4月底，上海金融法院在阿里司法拍賣(mài)平臺(tái)發(fā)布公告，將于5月30日公開(kāi)拍賣(mài)“陜西省西安市高新區(qū)錦業(yè)路7號(hào)5幢1單元10101室等（共17套）房地產(chǎn)”。此次拍賣(mài)標(biāo)的評(píng)估價(jià)10.54億元，以7.38億元起拍，相當(dāng)于打了七折。

西安益田假日里于2019年底開(kāi)業(yè)，定位“CBD白領(lǐng)24小時(shí)生活全配套”。5年多以來(lái)，憑借核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)、多元業(yè)態(tài)布局，以及周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)空白，該商業(yè)體已深度融入周邊人群的工作、生活消費(fèi)場(chǎng)景。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此番被拍賣(mài)與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況無(wú)關(guān)，而是源于上海金融法院對(duì)一起金融借款合同糾紛的執(zhí)行——西安益田假日里商業(yè)管理有限公司因6.9億元借款違約，抵押物業(yè)被債權(quán)人中國(guó)東方資產(chǎn)深圳分公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

7.38億元公開(kāi)拍賣(mài)

4月底，上海金融法院發(fā)布公告，將于2025年5月30日10時(shí)至2025年6月2日10時(shí)在“淘寶網(wǎng)”上公開(kāi)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)活動(dòng)，拍賣(mài)標(biāo)的為“陜西省西安市高新區(qū)錦業(yè)路7號(hào)5幢1單元10101室等（共17套）房地產(chǎn)”。

來(lái)源：阿里司法拍賣(mài)平臺(tái)公告

項(xiàng)目建筑面積合計(jì)84137.45平方米，其中地上建筑面積合計(jì)為38782.94平方米，地下建筑面積合計(jì)為45354.51平方米，規(guī)劃用途分別為商業(yè)服務(wù)、車(chē)庫(kù)，房屋性質(zhì)為市場(chǎng)化商品房，登記日期為2015年11月16日。

項(xiàng)目土地權(quán)屬性質(zhì)為國(guó)有土地使用權(quán)，土地面積為143247.1平方米，取得方式為出讓?zhuān)褂闷谙拗?054年1月31日，拍品所有人為上海XX資產(chǎn)管理有限公司。

值得關(guān)注的是，該標(biāo)的評(píng)估價(jià)為10.54億元，起拍價(jià)7.38億元，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)七折，同時(shí)設(shè)置了8000萬(wàn)元保證金，增價(jià)幅度為300萬(wàn)元及其倍數(shù)，競(jìng)價(jià)周期長(zhǎng)達(dá)3天。

由于標(biāo)的帶租約拍賣(mài)，未來(lái)買(mǎi)受人需全面承繼原租賃合同中享有的權(quán)利與義務(wù)。

根據(jù)租賃合同，該項(xiàng)目初始租期5年原定于2024年5月31日到期，后經(jīng)補(bǔ)充協(xié)議延至2026年5月31日。

來(lái)源：阿里司法拍賣(mài)平臺(tái)公告

此外，根據(jù)公告披露的項(xiàng)目欠費(fèi)情況，2025年4月21日相關(guān)當(dāng)事人口頭告知暫無(wú)物業(yè)管理費(fèi)欠費(fèi)、無(wú)公共事業(yè)費(fèi)欠費(fèi)（僅供參考），但隨著時(shí)間推移，后續(xù)實(shí)際欠費(fèi)金額將由買(mǎi)受人承擔(dān)。

從項(xiàng)目介紹及位置判斷，此次被拍賣(mài)標(biāo)的正是西安曾經(jīng)的地標(biāo)商業(yè)——西安益田假日里購(gòu)物中心。

來(lái)源：阿里司法拍賣(mài)平臺(tái)公告

而拍賣(mài)并非源于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不善，而是上海金融法院對(duì)一起金融借款合同糾紛的執(zhí)行。西安益田假日里商業(yè)管理有限公司因6.9億元借款違約，其抵押物業(yè)被債權(quán)人中國(guó)東方資產(chǎn)深圳分公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

其中，上海堃懿資產(chǎn)管理有限公司以其持有的西安益田假日里項(xiàng)目面積為84137.45平方米的房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保，西安益田假日里商業(yè)管理有限公司、上海檔浦貿(mào)易有限公司分別以各自持有的上海堃懿資產(chǎn)管理有限公司22%的股權(quán)、78%的股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保。

來(lái)源： 中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司官網(wǎng)

此前，中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司深圳市分公司已多次發(fā)布關(guān)于西安益田假日里商業(yè)管理有限公司等兩戶(hù)不良債權(quán)的處置公告。

據(jù)中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)顯示，2024年12月5日，西安益田假日里商業(yè)管理有限公司被上海金融法院列為被執(zhí)行人，案號(hào)（2024）滬74執(zhí)1781號(hào)，執(zhí)行標(biāo)的10.49億元。

來(lái)源：中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)

經(jīng)營(yíng)暫未受影響

除拍賣(mài)原因外，外界更為關(guān)注的是這座商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)狀況與未來(lái)命運(yùn)。

西安益田假日里位于高新區(qū)錦業(yè)路CBD核心商圈，毗鄰綠地中心、中鐵西安中心等高端寫(xiě)字樓集群，2019年底開(kāi)業(yè)，定位為“CBD白領(lǐng)24H生活全配套”。開(kāi)業(yè)初期便實(shí)現(xiàn)“100%開(kāi)業(yè)率，30%區(qū)域首進(jìn)”，引進(jìn)了奧斯卡影院、永輝超市、海底撈、喜茶等眾多頭部品牌。

憑借核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)、多元業(yè)態(tài)布局以及周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)空白，經(jīng)過(guò)五年發(fā)展，已深度融入周邊人群的工作生活場(chǎng)景。

從實(shí)地走訪(fǎng)情況來(lái)看，該商業(yè)體以復(fù)合商業(yè)體形態(tài)呈現(xiàn)，由盒子式購(gòu)物中心、外圍底商及商業(yè)街區(qū)組成，覆蓋地上四層與地下一層空間。

業(yè)態(tài)布局方面，外圍底商憑借奈雪、霸王茶姬等網(wǎng)紅茶飲餐飲品牌，依靠高頻消費(fèi)屬性吸引穩(wěn)定客流；商業(yè)街區(qū)開(kāi)業(yè)率仍有待提升。

盒子購(gòu)物中心內(nèi)，地下一層主打小吃集合，工作日午間用餐時(shí)段基本“一座難求”；地上一、二層為時(shí)尚零售區(qū)，存在店員多于消費(fèi)者的情況；三、四層集中布局餐飲，因目的性消費(fèi)屬性，客流表現(xiàn)優(yōu)于零售區(qū)域，且有幾家餐飲品牌正在圍擋裝修，即將入駐。

不過(guò)，該項(xiàng)目在非工作時(shí)段輻射能力較弱，負(fù)一層的永輝超市傳來(lái)閉店消息，如今店內(nèi)正在打折清倉(cāng)，貨架逐漸空置。

總體而言，目前西安益田假日里項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)正常，暫未因拍賣(mài)事件發(fā)生明顯變化。

但7.38億元的起拍價(jià)，對(duì)潛在接手方的資金實(shí)力與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)提出了極高要求。在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)投資趨于謹(jǐn)慎的市場(chǎng)環(huán)境下，接手方需綜合考量多重因素。

新業(yè)主獲得資產(chǎn)后，需繼續(xù)履行剩余約1年的租約，短期內(nèi)難以對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)行大幅調(diào)整，還需維持商戶(hù)信心，避免因產(chǎn)權(quán)變動(dòng)引發(fā)商戶(hù)退租。2026年5月底租約到期后，或?qū)⒂瓉?lái)改造升級(jí)或?qū)胱杂泄芾眢w系的契機(jī)，如何突破現(xiàn)有業(yè)態(tài)，吸引高頻消費(fèi)客群，將成為實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化回報(bào)的關(guān)鍵。

關(guān)于上述拍賣(mài)事宜，每經(jīng)記者聯(lián)系西安益田假日里商業(yè)管理有限公司了解情況，其表示不少商戶(hù)看到消息后也表示擔(dān)憂(yōu)，并反復(fù)在求證情況。“此次拍賣(mài)屬于正常資產(chǎn)處置行為，不會(huì)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。在租賃合同到期前，公司將保持項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。”