每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

在行業(yè)集體面臨轉(zhuǎn)型陣痛的當(dāng)下，“公建物業(yè)第一股”新大正（SZ002968，股價(jià)9.77元，市值22.11億元）也未能幸免。

新大正2024年度報(bào)告顯示，公司多個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)出現(xiàn)了明顯下滑：營(yíng)業(yè)收入約33.87億元，同比增長(zhǎng)8.32%；歸母凈利潤(rùn)約1.14億元，同比下降28.95%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益凈利潤(rùn)約1.07億元，同比下降22.79%。

在日前舉行的新大正2024年度網(wǎng)上業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人兼首席財(cái)務(wù)官楊譚解釋稱，2024年，受整體宏觀經(jīng)濟(jì)影響，物業(yè)行業(yè)從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。公司在實(shí)現(xiàn)營(yíng)收持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的情況下，受社保及社平工資增長(zhǎng)、主動(dòng)退出低質(zhì)效項(xiàng)目、公司體系重構(gòu)與城市合伙人計(jì)劃等影響，利潤(rùn)階段性承壓。

凈利潤(rùn)階段性承壓

這是新大正連續(xù)第二年凈利潤(rùn)下降。

根據(jù)年報(bào)，2024年新大正實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)約1.14億元，較上年同期的1.60億元下降28.95%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)1.07億元，較上年同期的1.40億元下降22.79%。

而2023年，上述兩項(xiàng)指標(biāo)同比分別下降13.83%、14.13%。

尤其是在第四季度，公司利潤(rùn)出現(xiàn)了斷崖式下跌，成為拖累公司業(yè)績(jī)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。2024年第四季度，新大正實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入8.10億元，同比下降2.90%，環(huán)比下降4.86%；歸母凈利潤(rùn)674.49萬(wàn)元，同比下降80.11%，環(huán)比下降73.29%。

2025年這一情況尚未得到改善。今年第一季度，公司營(yíng)業(yè)收入為7.42億元，同比下降14.3%；歸母凈利潤(rùn)為3382萬(wàn)元，同比下降14.2%。

受人工成本上漲及低質(zhì)項(xiàng)目退出影響的還有毛利率。2024年，新大正毛利率進(jìn)一步下降1.15個(gè)百分點(diǎn)至11.63%。而據(jù)中物智庫(kù)監(jiān)測(cè)，2024年59家上市物企平均毛利率為18.97%。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，自2019年上市以來(lái)，新大正毛利率一直處于下滑通道，從2020年的最高點(diǎn)21.42%降到2024年的11.63%，4年時(shí)間毛利率下滑近10個(gè)百分點(diǎn)。

作為獨(dú)立第三方物企，新大正有基礎(chǔ)物業(yè)、城市服務(wù)和創(chuàng)新服務(wù)三大業(yè)務(wù)版圖。現(xiàn)階段公司85%以上收入來(lái)源于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，主要是為包括航空物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、公共物業(yè)、醫(yī)養(yǎng)物業(yè)、商住物業(yè)等公建業(yè)態(tài)提供“四保一服”。

而從新大正核心客戶構(gòu)成來(lái)看，來(lái)自公建和政府的比例達(dá)到了60%，雖然該部分業(yè)態(tài)具有抗周期的優(yōu)勢(shì)，但2024年政府項(xiàng)目續(xù)簽單價(jià)同比下降了5%～10%，導(dǎo)致該部分毛利率出現(xiàn)下滑，僅為10.81%；創(chuàng)新服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率2024年同樣出現(xiàn)了下滑，為31.26%，但其營(yíng)收占比僅約3.5%；城市更新、資產(chǎn)管理、市政環(huán)衛(wèi)、社區(qū)治理等城市服務(wù)產(chǎn)品，則是新大正2024年?duì)I收增長(zhǎng)最快的業(yè)務(wù)，為約2.89億元，同比增長(zhǎng)9.87%。

“近年來(lái)，受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、成本上升、業(yè)主消費(fèi)意愿下降等因素影響，物業(yè)行業(yè)增值服務(wù)毛利率普遍呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。”新大正董事會(huì)秘書翁家林在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，未來(lái)公司將著力推動(dòng)增值業(yè)務(wù)管理與配套激勵(lì)體系，強(qiáng)化科技賦能，激發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展活力，進(jìn)一步提升增值服務(wù)規(guī)模和盈利能力。

在年報(bào)中，新大正也表示，根據(jù)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合公司在公建領(lǐng)域積聚的經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)勢(shì)，在中長(zhǎng)期規(guī)劃中，城市服務(wù)將作為公司新興增長(zhǎng)極，成為收入、利潤(rùn)的主要來(lái)源之一。

增長(zhǎng)的應(yīng)收賬款

截至2024年底，新大正應(yīng)收賬款為7.66億元，而2022年、2023年分別為4.81億元、6.9億元。近三年應(yīng)收賬款/營(yíng)業(yè)收入比值持續(xù)增長(zhǎng)，分別為18.52%、22.05%、22.61%。

報(bào)告期內(nèi)，新大正完成新簽合同金額為18.76億元，同比增速為20.35%；而同期飽和年化收入同比增速12.6%，兩者相互背離，這也意味著公司2024年拓展低價(jià)中標(biāo)成普遍現(xiàn)象。

對(duì)此，新大正在2024年初就表示，隨著市場(chǎng)參與者顯著增加，競(jìng)爭(zhēng)白熱化下低價(jià)策略成為常態(tài)，加上部分地區(qū)推行最低價(jià)招標(biāo)政策，使公司的新市場(chǎng)拓展及存量項(xiàng)目續(xù)約價(jià)格下降。

值得注意的是，相較于此前，新大正并未在2024年報(bào)中披露其具體在管項(xiàng)目情況，僅表示實(shí)現(xiàn)了自2020年啟動(dòng)的全國(guó)化拓展的核心戰(zhàn)略目標(biāo)，已完成16個(gè)重點(diǎn)城市公司的戰(zhàn)略布局，區(qū)域市場(chǎng)深耕能力顯著增強(qiáng)，業(yè)務(wù)范圍覆蓋全國(guó)百余座主要城市。

不過(guò)，大本營(yíng)重慶依然是新大正業(yè)務(wù)主要布局地區(qū)，約11.64億元收入來(lái)源于重慶，占總收入的34.36%，同比增長(zhǎng)6.41%；其次為四川、廣東、云南、北京、江蘇，2024年分別實(shí)現(xiàn)收入2.84億元、2.49億元、2.17億元、2.07億元、1.75億元，占總收入的比重均高于5%，其中來(lái)自廣東的收入同比增長(zhǎng)30.47%。

“現(xiàn)階段，重點(diǎn)中心城市公司團(tuán)隊(duì)搭建完成，大部分重點(diǎn)城市形成了一定的業(yè)務(wù)規(guī)模，具備獨(dú)立自主發(fā)展的能力，為下階段全國(guó)化深耕細(xì)作奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。”新大正表示。

事實(shí)上，新大正能快速完成其全國(guó)化目標(biāo)，一定程度上有賴于其城市合伙人制度。

2022年，新大正制定了城市合伙人制度，并在部分城市推廣施行；2023年初步落地基于項(xiàng)目合伙人模式的運(yùn)營(yíng)體系，并推動(dòng)試點(diǎn)多個(gè)項(xiàng)目合伙人項(xiàng)目；2024年升級(jí)更新城市合伙人制度，擴(kuò)大項(xiàng)目合伙人試點(diǎn)至150個(gè)項(xiàng)目，覆蓋所有業(yè)態(tài)和所有業(yè)務(wù)單元。

“項(xiàng)目層面基于試點(diǎn)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和效果，將在2025年更大范圍內(nèi)推廣，以進(jìn)一步激發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。”楊譚指出。

但另一方面，城市合伙人模式背后隱藏著股權(quán)讓渡、管理權(quán)分潤(rùn)、團(tuán)隊(duì)搭建補(bǔ)貼等多重成本，在2024年新大正同比增長(zhǎng)13.61%至1.96億元的管理費(fèi)用中，其主要原因之一就是城市合伙人制度。

每經(jīng)記者注意到，就在年報(bào)發(fā)布同日，新大正還發(fā)布了一份股權(quán)回購(gòu)計(jì)劃。根據(jù)公告，新大正擬使用總額不低于1000萬(wàn)元、不超過(guò)2000萬(wàn)元的自有資金，以集中競(jìng)價(jià)交易方式回購(gòu)部分公司發(fā)行的普通股（A股）股票，用于后續(xù)實(shí)施員工持股計(jì)劃或股權(quán)激勵(lì)。

新大正表示，2025年度，公司將圍繞四大戰(zhàn)略推進(jìn)工作：深挖客戶需求打造卓越產(chǎn)品，多維管控降低成本，重塑經(jīng)營(yíng)管理模式推動(dòng)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，內(nèi)外協(xié)同提升經(jīng)營(yíng)績(jī)效，努力實(shí)現(xiàn)公司的高質(zhì)量發(fā)展。

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