每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

4月29日，在北京舉行的一場(chǎng)土拍中，經(jīng)過219輪競(jìng)價(jià)（包含線上4次競(jìng)價(jià)），中鐵建地產(chǎn)以7.7552億元、樓面價(jià)約35796元/平方米、溢價(jià)率21.9%，競(jìng)得北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)強(qiáng)力家居土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目FZX-0303-6007地塊。當(dāng)日，招商蛇口、能建城發(fā)和蕪湖康潤(rùn)也參與了此次競(jìng)拍。

從掛牌文件看，該項(xiàng)目須滿足綠色建筑二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施裝配式建筑且裝配率達(dá)到60%、設(shè)置太陽(yáng)能光伏或光熱系統(tǒng)等高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅基本品質(zhì)要求；居住用途全部建設(shè)商品住房，不再配建保障性住房；12個(gè)月內(nèi)開工建設(shè)，并在出讓合同約定的開工之日起3年內(nèi)竣工。

來源：中指研究院

中鐵建地產(chǎn)上一次在北京拿地還是在2022年5月，彼時(shí)其聯(lián)合大悅城以23億元底價(jià)摘得昌平北七家地塊，土地面積約6.48萬平方米，建筑控制規(guī)模約9.69萬平方米，開發(fā)了宸悅國(guó)際項(xiàng)目，2024年已交房。據(jù)貝殼找房，該小區(qū)目前二手房報(bào)價(jià)為55474元/平方米。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱當(dāng)天通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，地塊距離地鐵八通線梨園站直線距離0.5公里，符合通勤標(biāo)準(zhǔn)。從地塊規(guī)模和容積率來看，“小而美”且相對(duì)方正，既降低了企業(yè)拿地資金門檻，也為后期設(shè)計(jì)規(guī)劃上預(yù)留了靈活空間。

值得關(guān)注的是，該地塊歷經(jīng)了規(guī)劃調(diào)整：2022年公示時(shí)編號(hào)為FZX-0303-0133，用地性質(zhì)原為F3多功能混合用地，經(jīng)優(yōu)化調(diào)整為純居住屬性后，用地規(guī)模由1.3公頃微調(diào)至1.274公頃，容積率更從3.08大幅降至1.7。

地塊位置  來源：中指研究院

張凱表示，地塊周邊競(jìng)品項(xiàng)目較多，如璀璨公元、頤瑞府、帥府·京彩世界、國(guó)譽(yù)未來悅等，成交均價(jià)在5.5萬—6萬元/平方米區(qū)間。特別是一路之隔的招商云璟攬閱于近期開盤，去化率達(dá)90.43%，印證了在整體改善型需求主導(dǎo)的市場(chǎng)格局下，剛需及首改客群需求基底依然堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)現(xiàn)狀。

“此次出讓地塊容積率較云璟攬閱（2.17）雖勝一籌，但面對(duì)深耕通州具有天時(shí)地利人和的招商璀璨公元、云璟攬閱和招商八里橋項(xiàng)目來說，中鐵建地產(chǎn)需要借力1.7的容積率指標(biāo)優(yōu)勢(shì)，打造兼具低總價(jià)與改善型居住體驗(yàn)的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品?！睆垊P說。

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