每經(jīng)記者｜王佳飛    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

No.1 中國建成世界最大住房保障體系

1978年，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積僅6.7平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積為8.1平方米。而僅在“十三五”期間，全國棚改便累計開工超過2300萬套，幫助5000多萬居民出棚進樓；截至2020年底，3800多萬困難群眾住進公租房，累計2200多萬困難群眾領取租賃補貼，城鎮(zhèn)低保、低收入住房困難家庭基本實現(xiàn)應保盡保。

多年來，我國累計建設各類保障性住房和棚改安置住房8000多萬套，幫助2億多群眾解決了住房困難，建成世界最大的住房保障體系。

根據(jù)住建部的部署，新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的大城市，在“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上。

No.2 全國人大常委會授權國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點

2021年以來，高層對房地產(chǎn)稅的表態(tài)越來越密集。

“十四五”規(guī)劃提出，推進房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權。5月11日，財政部、人大預算工委、住建部、稅務總局在京召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見；8月18日，財政部副部長許宏才在做預算執(zhí)行情況報告時表示，將“積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革”；10月15日，《求是》雜志發(fā)表重磅文章《扎實推進共同富?！?，其中提到“要積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作”。

一錘定音的是10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定，授權國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。12月27日，財政部在總結(jié)年度財政工作時稱，要做好房地產(chǎn)稅試點準備工作。

No.3 實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)“良性循環(huán)”

堅持“房住不炒”已經(jīng)被寫入“十四五”規(guī)劃綱要，“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”將是未來一段時間房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要目標。

12月6日，中共中央政治局會議提出：“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”，其中“良性循環(huán)”被首次提出，隨即權威人士時隔多年又表示“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”，人民銀行也作出表述“穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加快完善住房租賃金融政策體系，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

No.4 頭部房企恒大“爆雷”

2021年對于很多房企來說都是艱難的一年。

1月開始，華夏幸福債務問題逐漸顯現(xiàn)，債務合計超千億元；7月以來，恒大債務風波逐漸發(fā)酵，股價應聲下跌、理財產(chǎn)品“爆雷”。此外，花樣年、佳兆業(yè)、富力、當代置業(yè)等多家房企美元債發(fā)生違約，違約主體從中小房企逐漸蔓延至行業(yè)頭部陣營。

各方仍舊在積極化解危機。12月9日晚間，華夏幸?！秱鶆罩亟M計劃》獲得債委會全體會議審議通過。12月26日晚，恒大宣布全國項目復工率91.7%，較9月初“保交樓誓師大會”時提高40個百分點；復工人數(shù)8.9萬人。

No.5 多地出臺二手房指導價

政策對于新建商品房的價格調(diào)控一直較為完善，從地價到售價到網(wǎng)簽價，已經(jīng)形成一套行之有效的體系，但在二手房領域?qū)r格調(diào)控較為缺乏。

2020年12月，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房價格同比仍上漲14.1%。2021年2月8日，深圳市住建局發(fā)布二手房成交參考價格，并公布了3595個小區(qū)參考指導價格，同該通知一同發(fā)布的還有全市住宅小區(qū)第一期參考價格目錄。隨后，寧波、成都、上海、東莞、廣州、北京、三亞等超過15個城市也陸續(xù)公布二手住房交易指導價。

從已出臺二手房成交指導價城市的市場表現(xiàn)看，政策整體效果較為顯著，多數(shù)城市二手房市場快速升溫態(tài)勢得到扭轉(zhuǎn)，成交量逐步縮減，價格漲幅持續(xù)收窄甚至轉(zhuǎn)跌。

No.6  22城試點集中供地

2月24日，“22個重點城市住宅用地將實現(xiàn)兩集中，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次”的消息開始流傳，22個重點城市為北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島和長沙。青島率先官宣落實政策，至4月15日長春最先完成首輪集中供地。

集中供地對大房企而言，會使其短期內(nèi)籌融資難度加大，不能同時參加多宗地塊競爭，不能再利用資金和信息優(yōu)勢“通吃”市場、壟斷資源；對中小房企而言，則能有更大選擇余地，比如可以避開大房企直接競爭，獲得土地開發(fā)機會。不過也有聲音認為，集中供地可能會增加房企、政府部門短期工作量；對市場來說，則容易出現(xiàn)樓市供應潮汐，市場很難穩(wěn)定。

No.7 百強房企業(yè)績增速持續(xù)放緩

房企業(yè)績增速正在放緩。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，11月超8成百強房企單月業(yè)績同比降低，其中超半數(shù)同比降幅大于30%；1-11月累計同比上漲1.4%，較上年（1.8%）繼續(xù)放緩。單月來看，11月TOP100房企整體單月業(yè)績規(guī)模較10月環(huán)比明顯回落3.4%，單月業(yè)績同比降幅進一步擴大至37.6%。超8成企業(yè)單月業(yè)績同比降低，其中超半數(shù)房企同比降幅大于30%。

2021年房企整體銷售表現(xiàn)為先揚后抑。一季度，市場購房情緒延續(xù)了去年末以來的熱度，企業(yè)銷售規(guī)模較去年和2019年同期提升顯著。二季度之后企業(yè)銷售增速持續(xù)放緩，特別是下半年市場降溫明顯，百強房企單月業(yè)績增速自7月由正轉(zhuǎn)負以來，延續(xù)下跌趨勢且降幅不斷擴大。從累計業(yè)績來看，截至11月末百強房企銷售操盤金額較2019年和去年同期分別增長13.8%和1.4%，年內(nèi)累計業(yè)績增速不斷放緩。

No.8 最高法明確法拍房限購

法拍房因為在部分城市不限購、不限貸而備受市場追捧。同時由于執(zhí)行標準不一，即便是在已將法拍房納入限購范圍的一線城市，也有不少規(guī)避途徑。12月19日，最高人民法院網(wǎng)站發(fā)布規(guī)定，自2022年1月1日起，競買法拍房需要購房資格。規(guī)定的最大的亮點在于，人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許。

本次規(guī)定出臺，從全國層面、法律層面將法拍房納入限購范圍，這將徹底堵住通過法拍房違規(guī)進入樓市的漏洞，違反相關規(guī)定的將上升到承擔法律責任，房地產(chǎn)調(diào)控的滲透和監(jiān)管力度更強更嚴。

No.9 碧桂園服務收購藍光嘉寶引發(fā)行業(yè)并購潮

2月23日，碧桂園服務公告48.46億元現(xiàn)金收購藍光嘉寶64.62%股份，使得自身在管面積突破6億平方米，拉大了與其他物企的規(guī)模差距。隨后，物業(yè)行業(yè)興起并購潮，其中也不乏“大魚吃大魚”現(xiàn)象。9月20日，碧桂園服務與富力物業(yè)簽訂股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以不超過100億元收購富力物業(yè)旗下富良環(huán)球，間接收購富良環(huán)球所持的各目標公司100%股權。

頭部企業(yè)憑借母公司關聯(lián)業(yè)務基礎與優(yōu)異的外拓能力，有效鞏固行業(yè)領先地位。同時，行業(yè)頻繁的收并購舉措助力物企加速擴張，第三方系規(guī)模已能與母公司系分庭抗禮，行業(yè)越發(fā)走向獨立。頭部企業(yè)因為具備較強的品牌影響力和資源優(yōu)勢，更有利于進行大規(guī)模擴張。相比之下，中小物企雖然也繼續(xù)增長，但規(guī)模相對較小，這也導致行業(yè)分化加劇。

No.10 “深房理”被查

4月8日，深圳市住建局等7部門聯(lián)合宣布，有關部門已對“深房理”涉嫌違法違規(guī)線索開展聯(lián)合調(diào)查，對于“深房理”遭舉報的以合資入股、眾籌等名義，向不特定對象募集資金用于購房并承諾返還收益，涉嫌非法集資的行為，處置非法集資牽頭部門會同行業(yè)主管部門、監(jiān)管部門將依法進行調(diào)查處置。

8月7日下午，深圳官方通報備受關注的“深房理”案件最新情況，稱調(diào)查處理工作取得階段性進展，有關責任單位和人員已被依法依規(guī)啟動問責和處罰，2名犯罪嫌疑人被逮捕，3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。

查處“深房理”是契機，預示著針對炒房者的打擊力度會不斷加大，通過優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，有效解決好大城市住房突出問題，并通過嚴查來完善相關監(jiān)管細則，促進房地產(chǎn)和金融市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（以上媒體關鍵詞提及數(shù)由知微數(shù)據(jù)提供）

十大地產(chǎn)新聞點評

許小樂 貝殼研究院首席市場分析師

2021年，房地產(chǎn)市場波動比較大，總體來看交易總量和2020年相對持平，但2021年的特點是前高后低。上半年市場實際還比較熱，一些城市房價上漲較為明顯，但是下半年之后，隨著信貸額度緊張，市場成交量和成交價格便有了一些下降，甚至下降速度較為明顯，這是2021年市場整體趨勢。

2021年是我國租賃行業(yè)的破局之年，我國住房保障經(jīng)過20多年發(fā)展，走向了租購并舉，并通過發(fā)展住房租賃來解決大城市年輕人新市民的住房問題。2019年我國租賃行業(yè)遭到一些陣痛和挑戰(zhàn)，2020年在疫情沖擊之下也發(fā)生了一些短暫震蕩。2021年，當市場對租賃行業(yè)下一步發(fā)展出現(xiàn)猶豫之時，國務院在7月出臺了關于加快保障性租賃住房建設的意見，首次從國家層面明確了住房保障體系頂層設計，以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體，也標志著住房租賃頂層設計的逐步完善。

關于房地產(chǎn)稅問題其實已經(jīng)討論了10多年，今年正式授權國務院在部分城市做試點，靴子正式落地。我認為房地產(chǎn)稅的意義不只是在調(diào)控市場，也不只是在抑制房價上漲或者補充地方政府的財政稅源，而是在共同富裕的背景之下，能夠?qū)崿F(xiàn)人民群眾更好居住的一個必然舉措。

過去房地產(chǎn)發(fā)展靠的是土地、住房和金融的循環(huán)反饋，既帶來了高速增長，同時也帶來了嚴重的住房差距，而住房又是居民財富的重要組成部分。此外高杠桿高房價模式也帶來了巨大的債務風險，導致地方財政收入和融資過度依賴土地，長期造成了住房與城市發(fā)展的不協(xié)調(diào)，區(qū)域之間的發(fā)展不平衡。房地產(chǎn)稅征收一方面是對居民財富差距過大的一些調(diào)整，有利于實現(xiàn)共同富裕，另一方面也是適應房地產(chǎn)發(fā)展方式根本性轉(zhuǎn)變的重要舉措。

對于消費者來說，房地產(chǎn)稅的實施使得持有房產(chǎn)有了成本，房價上漲也會帶來稅負增加，持有多套房的消費者就要考慮將房屋拿出來用作出租或者出售，這樣能夠增加市場的住房供應總量，有利于房價平穩(wěn)，也有助于地方政府逐步告別土地財政，使得房地產(chǎn)走向高質(zhì)量發(fā)展之路。

我認為良性循環(huán)包含兩個大循環(huán)，一是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的良性循環(huán)，二是房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的良性循環(huán)。在內(nèi)部循環(huán)中有交易市場中二手房、新房、土地市場的循環(huán)，也有交易市場與租賃市場的順暢流通，這其中每一個市場又包括供求關系的良性循環(huán)。外部循環(huán)中，一是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的良性循環(huán)，未來金融業(yè)支持企業(yè)合理的負債經(jīng)營，滿足購房者合理的住房需求；二是房地產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)鏈之間的良性循環(huán)，房地產(chǎn)業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)鏈形成的輻射帶動作用比較強；三是房地產(chǎn)開發(fā)建設與住房消費市場的良性循環(huán)；四是房地產(chǎn)業(yè)與地方政府財政之間的良性循環(huán)，由過去依賴賣地獲得一次性的財政金融和財政收入，轉(zhuǎn)變?yōu)橐揽看媪窟\營的稅收收入。通過內(nèi)外的良性循環(huán)，最終將實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，進而促進和穩(wěn)定經(jīng)濟社會發(fā)展。

2021年的情況跟以往市場的調(diào)整風險不同在于，今年的房企風險可能與市場流通相關。目前市場實際上是新房和二手房之間高度連通的市場，今年由于二手房市場的調(diào)控，市場流通性受到阻礙，導致賣舊買新的換房鏈條受到制約，加上房企融資受限，所以2021年房企風險集中式爆發(fā)。

記者：王佳飛

編輯：陳夢妤

視覺：劉陽

視頻：張軼

排版：陳夢妤 王蜀杰