圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

“想要發(fā)大財(cái)，走，去深圳！”這兩天，深圳樓市再現(xiàn)“萬人搖”引發(fā)廣泛關(guān)注。

繼11月24日近萬人進(jìn)行公開搖號(hào)后，深圳網(wǎng)紅盤——華潤城潤璽一期花園（住宅）于25日和26日進(jìn)行線下公證選房，至26日當(dāng)晚，1171套房源全部清盤。據(jù)了解，選房現(xiàn)場最受歡迎的是大戶型，總價(jià)都在2000萬以上。根據(jù)該項(xiàng)目銷售方案，優(yōu)先滿足剛需無房戶購房。

據(jù)證券時(shí)報(bào)·e公司最新消息，持續(xù)了兩天的潤4選房大戰(zhàn)終于落幕。1171套房，均價(jià)13.2萬/㎡，9690批客戶，凍資339億，除了89人臨時(shí)棄選，第1171套房，被第1254號(hào)購房者拿下，90%以上都選購，100%銷售率，收金196億。

這也是市場普遍吐槽的地方，有網(wǎng)友評論稱：“1992年，深圳新股認(rèn)購表抽簽，為抓住一夜暴富的機(jī)會(huì)，數(shù)百萬張身份證從全國寄到深圳，買到就是賺到。2020年，深圳華潤城四期搖號(hào)，為抓住一夜暴富的機(jī)會(huì)，先凍結(jié)350萬元在銀行，再去花錢搞房票，買到就是賺到。”

接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其實(shí)所謂的“剛需”里面大部分都是投資客，其購房名額要么是親戚之間套用名額，還有就是買名額代持。由于新房限價(jià)，與周邊二手房存在價(jià)差，這種財(cái)富效應(yīng)驅(qū)動(dòng)眾多人“打新”搶房。如果限價(jià)房能夠大面積供應(yīng)，從而影響周邊二手房的價(jià)格，才可能達(dá)到限價(jià)的調(diào)控預(yù)期。

新華社11月28日最新發(fā)聲，抑制樓市“打新熱”需要“硬核”舉措。近來，部分城市樓市火爆，一些“網(wǎng)紅”樓盤甚至出現(xiàn)“萬人搶房”“眾籌打新”現(xiàn)象。“打新熱”背后，新房、二手房價(jià)格“雙軌套利”浮現(xiàn)，樓市調(diào)控問題再次引起關(guān)注。堅(jiān)持“房住不炒”，保障供給必不可少。近年來一些地方多措并舉，如提出長期住房保障計(jì)劃，停止商務(wù)公寓審批，推進(jìn)低價(jià)公共住房建設(shè)等。這些措施需加快落地步伐。然而，“打新熱”現(xiàn)象警示，增加供給、新房限價(jià)之外，樓市調(diào)控還有很多事要做，比如更多地關(guān)注住房流向，加強(qiáng)對持有環(huán)節(jié)的調(diào)控，讓稅收杠桿發(fā)揮更大作用。建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅制度，通過市場化手段抑制投資投機(jī)行為，或許能收釜底抽薪之效。

券商中國記者了解到，深圳正在加大限價(jià)房供應(yīng)量，未來的調(diào)控也會(huì)慢慢過渡到以經(jīng)濟(jì)手段為主的方式。

圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝（圖文無關(guān)）

“萬人搖”的網(wǎng)紅盤總價(jià)上千萬

近日，深圳網(wǎng)紅盤華潤城潤璽一期熱銷備受關(guān)注。

華潤置地深圳的官方信息顯示，華潤城潤璽一期花園（住宅）共有1171套可售住宅房源，分為建筑面積約100平方米、120平方米、175平方米、 200平方米四種面積段產(chǎn)品，采用“線上誠意登記"、"公證搖取選房順序號(hào)"、"線下公證選房"、“線下簽約"的方式進(jìn)行銷售，誠意登記保證金要350萬。

截止11月19日，共計(jì)收到誠意登記申請15036批，資料審核通過12927批，確定入圍客戶數(shù)量11727批，最低社保/個(gè)稅入圍月數(shù)為51個(gè)月(社保/個(gè)稅為51個(gè)月的購房人共計(jì)68位)。截止11月22日12: 00，入圍并完成誠意金凍結(jié)客戶共計(jì)9690批。11月24日進(jìn)行公證搖號(hào)，從9690人搖號(hào)選出1300人進(jìn)入首批選房環(huán)節(jié)。11月25日和26日為誠意登記人按公證搖號(hào)選房順序依次參加現(xiàn)場選房活動(dòng)。

據(jù)了解，25日和26日兩天，1171套房源全部清盤。

值得注意的是，該項(xiàng)目銷售方案明確，將按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長短等因素制定樓盤銷售方案，合理確定房源和認(rèn)購人數(shù)比例。

通常，這種優(yōu)先滿足無房家庭的樓盤，給人印象是剛需盤。但據(jù)報(bào)道，選房現(xiàn)場去化速度最快的房源面積為175平方米和200平方米，即總價(jià)都在2000萬以上的房子。

難道，剛需無房戶都能買得起2000萬以上的房子嗎？

據(jù)媒體報(bào)道，選房現(xiàn)場有不少無房戶購房并不是自持，而是代持。有的人是幾個(gè)人合伙打新的，出名額的人不是自己全部出錢；有的人是把名額借給親戚，付款的人并非本人。

是什么原因讓這么多人借名額也要重金搶房呢？

原來，除了該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越外，更重要的是，華潤城潤府的二手房均價(jià)已經(jīng)在18萬以上了，華潤城潤璽一期均價(jià)才13萬，新房和二手房單價(jià)的價(jià)差就有5萬元，以最小面積100平方米計(jì)算，新房和二手房總價(jià)的價(jià)差有500萬，這意味著打新的人，打到就至少賺500萬。

大多所謂“剛需”是投資客

對于華潤城潤璽一期項(xiàng)目萬人搶房、“剛需”代持的現(xiàn)象，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受券商中國記者采訪時(shí)表示，深圳現(xiàn)在二手房的均價(jià)在7萬左右，最近幾年深圳的新房基本上都是大戶型，在這種情況下，認(rèn)籌金幾百萬是很正常的，其實(shí)所謂的“剛需”里面大部分都是投資客，因?yàn)檎嬲膭傂韪举I不起，這個(gè)購房名額要么是親戚之間套用名額，還有就是買名額代持，真的剛需跟這個(gè)盤一點(diǎn)關(guān)系都沒有。

李宇嘉認(rèn)為，深圳“打新”盛行的原因跟限價(jià)政策有關(guān)，新房限價(jià)導(dǎo)致與二手房的價(jià)格倒掛，創(chuàng)造出了“天上掉餡餅”的這種財(cái)富效應(yīng)。不要說放在深圳，就是任何一個(gè)城市，大家都會(huì)想方設(shè)法去搶房子，只有百分之二三十的利潤都會(huì)有眾多的錢運(yùn)過來，因?yàn)槿谫Y渠道很多，再加上深圳本身的融資成本比較低，房貸和一般貸款“利率倒掛”，信用環(huán)境利好樓市。越是有錢的人，投資布局越廣，越注重利用杠桿，他們算的是自有資金回報(bào)率。所以很多人沒有“房票”花錢買“房票”讓別人先代持，也有購房者把手上的房賣掉去“打新”。

李宇嘉認(rèn)為，深圳的樓市應(yīng)該分三類，一類是政策性住房，即保障住房，包括人才住房，這種限價(jià)，第二類是普通商品住房，應(yīng)該按照中等收入人群的房價(jià)收入比控制在6-7倍左右，然后來制定一個(gè)價(jià)格，總價(jià)低于這個(gè)的就屬于剛需盤，要控制它的定價(jià)，第三類就是豪宅盤，應(yīng)該放開限價(jià)，但要有價(jià)格的合理性。只有這樣細(xì)分才是比較合理的分法。

“穩(wěn)房價(jià)最有效的是直接限價(jià)，如果限價(jià)房能夠大面積供應(yīng)，從而影響周邊二手房的價(jià)格，才可能達(dá)到限價(jià)的調(diào)控預(yù)期，但是如果在周圍二手房供應(yīng)特別多的情況下，新盤就一個(gè)而且標(biāo)了一個(gè)很低的價(jià)格，肯定就達(dá)不到限價(jià)的效果了。”李宇嘉對券商中國記者說。

深圳正在加大限價(jià)房供應(yīng)量

實(shí)際上，深圳正在加大限價(jià)房供應(yīng)量。

11月23日，深圳密集出讓8宗住宅用地，總成交價(jià)為339.81億元。這是深圳年內(nèi)規(guī)模最大的一次土地出讓，單日成交總金額也創(chuàng)歷史新紀(jì)錄。盡管當(dāng)日土地市場交易活躍，萬科、融創(chuàng)、金茂、保利、中海、金地、華潤、招商、華發(fā)等25家房企參與現(xiàn)場競拍，但值得注意的是，這些土地出讓方式為“雙競雙限”，并對人才住房和普通住房的價(jià)格進(jìn)行了限制，能夠一定程度上緩解大家對房價(jià)上漲的預(yù)期。

據(jù)了解，深圳今年的建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中提出，整個(gè)住宅用地供應(yīng)要比去年翻一倍。同時(shí)，深圳“7·15”調(diào)控后，除了在需求端抑制以外，更重要的還是在供給端來解決問題，應(yīng)對需求，平抑房價(jià)的預(yù)期。另外，深圳“十四五”的住房用地占建設(shè)用地的比重要從現(xiàn)在的20%提高到25%，所以在明顯增加用地規(guī)模。

據(jù)貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩統(tǒng)計(jì)，今年以來，深圳住宅用地成交規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比增加284.8%，將近去年同期的3倍，對未來新房市場供應(yīng)起到積極的補(bǔ)充作用，緩解市場供需矛盾。但是成交樓面價(jià)累計(jì)同比則較去年同期下滑43.9%，下滑幅度將近一半，2020年以來深圳在土地供應(yīng)方面注重樓面價(jià)漲幅的控制。截止11月23日，累計(jì)溢價(jià)率為22.3%，環(huán)比上月收窄2.9個(gè)百分點(diǎn)，同比去年同期收窄11.7個(gè)百分點(diǎn)。

深圳市住建局局長張學(xué)凡此前表示，深圳正在大規(guī)模建房，包括商品房和公共住房。深圳今年房地產(chǎn)開發(fā)量是去年的2倍，十年來量最高，目的是補(bǔ)齊供給不平衡的短板。他同時(shí)也表示，堅(jiān)持房住不炒，過去對房地產(chǎn)的調(diào)控以行政手段為主，從現(xiàn)在開始，是行政與經(jīng)濟(jì)手段并存，將來還會(huì)慢慢過渡到以經(jīng)濟(jì)手段為主的方式。