每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

一邊是上半年高達(dá)2108億元的到期債券；一邊是包括信托在內(nèi)的房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)防控加強(qiáng)、規(guī)模嚴(yán)控。

房企正在經(jīng)歷一次“縮衣緊食”的考驗(yàn)，一次對(duì)“錢(qián)袋”的保衛(wèi)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近期五洲國(guó)際、新光集團(tuán)、華業(yè)資本、中弘股份等企業(yè)相繼爆出債務(wù)危機(jī)。其中，中弘股份甚至因?yàn)閭鶆?wù)爆雷于2018年12月退市；市值曾達(dá)400億元的銀億股份，也在2019年6月因債務(wù)問(wèn)題，提出了破產(chǎn)重整申請(qǐng)。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波直言，2019年二季度以來(lái)，一些大型房企還能依靠銀行融資，但中小型企業(yè)的境內(nèi)融資渠道逐漸遭遇壓縮，壓力越來(lái)越大，凈負(fù)債率較高、融資成本較高的房企更可能面臨更大風(fēng)險(xiǎn)。

2019年上半年典型上市房企債權(quán)融資規(guī)模走勢(shì)（單位：億元）數(shù)據(jù)來(lái)源：上市公司公告、同策研究院 每日經(jīng)濟(jì)新聞 鄒利制圖

中小型房企融資壓力倍增

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年一季度過(guò)后，從4月份開(kāi)始房企單月融資便持續(xù)減少。5月份房企發(fā)債規(guī)模大幅縮水，95家典型房企境內(nèi)外發(fā)債總量210.6億元，環(huán)比下降73.1%，為2017年3月以來(lái)的最低值；至6月份單月融資已經(jīng)降至兩年來(lái)的最低值，僅為492億元。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，在目前的融資環(huán)境之下，房企的單月融資額可能繼續(xù)會(huì)維持在低位。

“當(dāng)下房企市場(chǎng)化融資途徑融資愈發(fā)困難，資金需求較大的房企采用多元化融資方式，但融資金額有限，小企業(yè)融資則更加困難。”同策咨詢指出。

的確，融資環(huán)境收緊的下半年，小型房企或是“第一波”遭受沖擊的。

林波表示，一些資金緊張的企業(yè)，想融資則只能走非標(biāo)融資，如信托、基金、理財(cái)。而即使是非標(biāo)融資，政策趨勢(shì)也愈發(fā)緊張，如針對(duì)房地產(chǎn)信托公司產(chǎn)品，政策已要求“不允許超過(guò)6月份”，即后續(xù)不允許新增規(guī)模。

隨之，海外發(fā)債成為不少房企保證資金的途徑，5~6月的房企海外發(fā)債雖然發(fā)行量環(huán)比是下降的，但比例逐漸上升。

今年上半年，房企境內(nèi)外債券類(lèi)融資總額4286億元，占2018年全年的59.3%。其中，境內(nèi)發(fā)債1402億元，占發(fā)債總量的33%；境外發(fā)債2883億元，占比67%，相較于2018年上升了19個(gè)百分點(diǎn)，發(fā)債規(guī)模大。

“海外發(fā)債明顯放量，主要就是因?yàn)閲?guó)內(nèi)發(fā)債過(guò)審批很少，資金緊張的企業(yè)不得不選擇其他渠道。”林波表示。

但不容忽視的是，境外債券融資成本達(dá)8.34%，較于2018年全年增長(zhǎng)1.19個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)際上，2019年上半年以來(lái)，房企新增債券類(lèi)融資成本為7.25%，較2018年全年上升0.77個(gè)百分點(diǎn)，普遍呈上升趨勢(shì)。

境內(nèi)渠道受限，海外成本攀升，對(duì)中小型企業(yè)而言壓力不容忽視。

克而瑞分析師房齡告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年6月份發(fā)行的海外債票面成本普遍較高，部分甚至超過(guò)了10%。其中如華南城及新湖中寶的票面利率分別達(dá)到了11.875%、11%，若算上綜合融資費(fèi)用，實(shí)際成本還將更高。

2019年6月典型上市房企融資方式占比（單位：億元）數(shù)據(jù)來(lái)源：上市公司公告、同策研究院 

財(cái)務(wù)不良企業(yè)或陷危機(jī)

在這一場(chǎng)行業(yè)優(yōu)勝劣汰中，資金周轉(zhuǎn)率低、債務(wù)壓力大且緊急的中小房企，面臨的壓力和風(fēng)險(xiǎn)首當(dāng)其沖。

以銀億股份為例，其市值一度達(dá)400億元。2016年為改變主業(yè)單一，銀億以120億元的價(jià)格開(kāi)啟收購(gòu)（美國(guó)ARC、日本艾禮富和比利時(shí)邦奇），轉(zhuǎn)型“房地產(chǎn)+高端制造”雙主業(yè)的綜合性公司。為籌措資金，億銀選擇了舉債與股權(quán)質(zhì)押，埋下了債務(wù)危機(jī)的導(dǎo)火索。

2017年地產(chǎn)調(diào)控加碼，銀億房地產(chǎn)業(yè)務(wù)雪上加霜。加之汽車(chē)行業(yè)寒冬來(lái)臨，汽車(chē)業(yè)績(jī)大幅下滑，導(dǎo)致2018年銀億股份的總凈利潤(rùn)僅為-4.74億元。伴隨債務(wù)到期，2018年銀億的持有現(xiàn)金降到了歷史新低的8.35億元，而現(xiàn)金短債比則下降至0.09，短期的償債壓力巨大，最后出現(xiàn)債務(wù)違約。

一位不愿具名的機(jī)構(gòu)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“很多中小房企目前可能還未必到銀億這個(gè)地步，但一些小房企已經(jīng)開(kāi)始賣(mài)項(xiàng)目，這是出現(xiàn)生存危機(jī)的前兆。至少機(jī)構(gòu)會(huì)擔(dān)心企業(yè)未來(lái)，對(duì)企業(yè)在資本市場(chǎng)的融資更不利。”

除短期債務(wù)高企，凈負(fù)債率較高、融資成本較高的企業(yè)，同樣面臨風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)平均凈負(fù)債率約70%，不少企業(yè)凈負(fù)債率超過(guò)100%，比如泰禾的300%，中南的160%。

上述機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，這類(lèi)企業(yè)需要盡快把現(xiàn)金周轉(zhuǎn)出來(lái)，才能抵抗風(fēng)險(xiǎn)。

但不容忽視的是，不少企業(yè)都參與了2016~2017年的高價(jià)拿地，也拿了不少三四線城市的土地，甚至有些房企貨值里約80%土地都在三四線城市。

林波認(rèn)為，失去了棚改紅利的三四線城市，去化速度下降明顯，一些重倉(cāng)三四線的房企銷(xiāo)售壓力會(huì)明顯增加。所以也能看見(jiàn)，今年以來(lái)房企紛紛回歸一二線，這類(lèi)城市雖然有限價(jià)壓力，但去化不成問(wèn)題。

“重倉(cāng)三四線城市的這類(lèi)企業(yè)，如果現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短期負(fù)債，要么在項(xiàng)目股權(quán)上進(jìn)行處置、轉(zhuǎn)讓?zhuān)鼗\資金，要么以房抵款、向供應(yīng)商押款；當(dāng)然，最簡(jiǎn)單的辦法還是降價(jià)促銷(xiāo)。畢竟在這一波行情中，如果項(xiàng)目去化一旦出現(xiàn)問(wèn)題，沒(méi)有踩準(zhǔn)節(jié)奏，等待房企的將是滅頂之災(zāi)。”林波表示。

“相對(duì)而言，全國(guó)化的大企業(yè)項(xiàng)目分布均衡，可以平衡銷(xiāo)售節(jié)奏，來(lái)抵御風(fēng)險(xiǎn)。如果是布局少的企業(yè)，則壓力更大。”房玲則認(rèn)為，即使在拿地和城市布局層面，大企業(yè)也的確展現(xiàn)出了更高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

2019年5月、6月典型上市房企融資情況對(duì)比 數(shù)據(jù)來(lái)源：上市公司公告、同策研究院

高周轉(zhuǎn)自救與“多條腿”求生

面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)有哪些“降壓”辦法？

林波指出，如果前兩年拿的土地能順利變現(xiàn)，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流、資金鏈就不會(huì)造成影響。所以，高周轉(zhuǎn)、能夠在時(shí)間內(nèi)完成銷(xiāo)售和資金回籠，依然是房企“自救”的關(guān)鍵。

“此外，處在調(diào)控中，如果企業(yè)出現(xiàn)資金問(wèn)題，要么去融資，要么賣(mài)資產(chǎn)。”一位業(yè)內(nèi)人士直言。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，為緩解資金壓力，今年上半年以來(lái)房企的股權(quán)融資金額及占比不斷攀升。

2019年6月份克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，40家上市房企實(shí)現(xiàn)的股權(quán)融資金額為75.68億元，環(huán)比上漲83.17%（5月股權(quán)融資總額41.32億元）；占總?cè)谫Y金額比重為12.37%，相比上月份的41.32億元（占比11.23%），絕對(duì)值及占比雙升。有4家房企選擇項(xiàng)目子公司部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

“在債權(quán)融資受限的情況下，越來(lái)越多的房企不得不選擇股權(quán)融資，通過(guò)項(xiàng)目子公司部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行融資。”上述人士認(rèn)為，多元組合融資，也是房企多采取的方法。

例如金科股份、泰禾集團(tuán)就采用了境內(nèi)銀行貸款、信托貸款、其他債權(quán)融資三種債權(quán)融資方式；陽(yáng)光城采用了境內(nèi)銀行貸款、信托貸款、發(fā)行公司債三種債權(quán)融資方式；中南建設(shè)采用了境內(nèi)銀行貸款、發(fā)行公司債及其他債權(quán)融資三種債權(quán)融資方式。

該人士進(jìn)一步表示，債務(wù)方面，企業(yè)還是要提前做好債務(wù)到期提前償還的規(guī)劃。“有些企業(yè)出問(wèn)題，就是因?yàn)橐还P債務(wù)到期，出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。一旦出現(xiàn)一個(gè)債務(wù)違約，未來(lái)預(yù)期會(huì)很大程度降低，不從根本解決而不斷借新還舊，容易陷入惡性循環(huán)。”

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