每經(jīng)記者｜王佳飛 攝影報(bào)道    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

銷聲許久的北京“老牌頂豪”合生·霄云路8號(hào)又放出了漲價(jià)的煙霧彈。

2月23日晚，一份“霄云路8號(hào)即將漲價(jià)至18萬(wàn)元/平方米”的消息在網(wǎng)上流出，這與前幾日北京另一10萬(wàn)+豪宅項(xiàng)目促銷搶收的對(duì)比尤為強(qiáng)烈。

對(duì)此，合生創(chuàng)展向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》官方回復(fù)稱：

與安縵合作后，我們會(huì)在各方面對(duì)霄云路8號(hào)進(jìn)行提升，漲價(jià)是肯定的，但提價(jià)至18萬(wàn)元/平方米明顯不可能。

但霄云路8號(hào)現(xiàn)場(chǎng)的銷售人員則告訴記者：

這里的業(yè)主非富即貴，很多都是通過私人關(guān)系取的房本。公司現(xiàn)在的要求是不能宣傳漲價(jià)至18萬(wàn)元這個(gè)點(diǎn)，理由是可能比這一漲幅要大。

特價(jià)清盤

“我們正在清盤，有幾套特價(jià)房。”

令人頗感意外，當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到霄云路8號(hào)時(shí)，銷售人員首先傳遞了降價(jià)的信息。

除了坦言“相關(guān)商業(yè)配套尚未建成”，她還表示“由于售價(jià)高，所以網(wǎng)簽有難度，拿房本的時(shí)間可能會(huì)長(zhǎng)一些。不過不用擔(dān)心，我們是現(xiàn)房，您能住就好了。這里的業(yè)主非富即貴，很多都是通過私人關(guān)系取的房本。”

當(dāng)記者詢問漲價(jià)傳聞時(shí)，該銷售回答：“我注意到漲至18萬(wàn)元的傳聞了，不過公司現(xiàn)在的要求是不能宣傳這個(gè)點(diǎn)，理由是可能比這一漲幅要大。”

“我們即將推出與世界頂級(jí)酒店品牌安縵合作的一棟高端住宅，價(jià)格肯定會(huì)漲。3月31日前賣不完的老房源就會(huì)和新房源保持統(tǒng)一售價(jià)，以維持項(xiàng)目?jī)r(jià)值。”這與網(wǎng)上流傳的說(shuō)法一致。

公開資料顯示，2018年末，合生創(chuàng)展與安縵酒店創(chuàng)始人在摩納哥正式簽約，雙方在國(guó)內(nèi)的第一個(gè)合作項(xiàng)目MAHá便坐落于霄云路8號(hào)。

合生創(chuàng)展引入了世界頂級(jí)酒店品牌，希望由此帶來(lái)高昂的售價(jià)，以彌補(bǔ)過去這些年的缺失。

不過，合生創(chuàng)展方面的態(tài)度與現(xiàn)場(chǎng)銷售人員口徑有些出入。

“網(wǎng)上流傳的通知不能代表公司意思，提價(jià)至18萬(wàn)元明顯不可能。不過我們通過與安縵的合作，會(huì)在各方面對(duì)霄云路8號(hào)進(jìn)行提升，漲價(jià)是肯定的，但肯定沒有借機(jī)炒作的意思。”合生創(chuàng)展方面回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱。

“項(xiàng)目一共9棟樓，都是現(xiàn)房，4棟已經(jīng)開售，其中2棟已經(jīng)售罄?，F(xiàn)在正在清盤剩余2棟，優(yōu)惠幅度很大，如果再推新盤肯定會(huì)漲價(jià)。”銷售人員如是表示，“目前均價(jià)在13萬(wàn)元/平方米，最低11萬(wàn)元左右，是可以再商量的，主要是450平方米和520平方米兩種戶型。”

至于此次盛傳漲價(jià)的C3號(hào)樓，截至發(fā)稿，記者尚未能查得其預(yù)售審批價(jià)。

記者注意到，未售的現(xiàn)房都已矗立，但周圍設(shè)置了一人多高的綠網(wǎng)，內(nèi)部堆滿建筑垃圾，一片狼藉。因?yàn)榻ǔ梢延袛?shù)年，外立面一些墻磚已經(jīng)脫落。

尷尬滯銷

可以說(shuō)，“頂豪”的概念，即始于霄云路8號(hào)。

10年前的北京豪宅市場(chǎng)，霄云路8號(hào)和釣魚臺(tái)7號(hào)院分別坐鎮(zhèn)東西。當(dāng)四環(huán)內(nèi)新房?jī)r(jià)格還停留在每平方米2萬(wàn)余元的時(shí)候，霄云路8號(hào)的海報(bào)就已是“始于8萬(wàn)，不止18萬(wàn)”的主題。

這個(gè)軟文中“全盤整齊劃一頂豪定位”“高端血統(tǒng)純正”的項(xiàng)目早幾年確實(shí)賣得不錯(cuò)，被其中途截走的客戶不在少數(shù)，亦是諸多豪宅開發(fā)商的學(xué)習(xí)樣本。

從北京市住建委官網(wǎng)的公示信息看，霄云路8號(hào)開盤迄今共領(lǐng)到了4張預(yù)售證。2008年11月，霄云路8號(hào)拿到首張預(yù)售證（案名新燕都家園），準(zhǔn)售面積4.7萬(wàn)余平方米；此后的2009年、2011年和2015年，準(zhǔn)售面積分別是近11萬(wàn)平方米、4.7萬(wàn)平方米和4.8萬(wàn)平方米。據(jù)此計(jì)算，項(xiàng)目此前的準(zhǔn)售面積已經(jīng)超過25萬(wàn)平方米。

記者留意到，此次被傳漲價(jià)15%的D1、D3號(hào)樓，取證時(shí)間則分別是2011年和2009年。從已成交情況看，取證8年的D1號(hào)樓（期轉(zhuǎn)現(xiàn)后7號(hào)樓），72套獲批房源中已簽約套數(shù)是46套，另有3套已被預(yù)訂，尚未網(wǎng)簽；擬售價(jià)格是11萬(wàn)元/平方米，而實(shí)際成交均價(jià)在7.3萬(wàn)元/平方米，面積均為448平方米。取證10年的D3（期轉(zhuǎn)現(xiàn)后4號(hào)樓），準(zhǔn)售50套，目前只賣掉了23套（已簽約），擬售價(jià)格14萬(wàn)元/平方米，但實(shí)際成交均價(jià)7.5萬(wàn)元/平方米，幾乎是當(dāng)初計(jì)劃中的一半。

由此，僅以D3號(hào)樓為例，長(zhǎng)達(dá)10年的銷售周期，也無(wú)法掩蓋項(xiàng)目滯銷的尷尬。至于原因，用業(yè)界的說(shuō)法是：“業(yè)內(nèi)不明，市場(chǎng)不清，客戶不懂。”

進(jìn)退兩難

霄云路8號(hào)的聲音開始微弱，關(guān)于“合生出問題”的猜測(cè)也一并傳開。隨之并存的，還有期間一波又一波似有非有的營(yíng)銷，以及“這個(gè)項(xiàng)目不是封盤了嗎”“空中四合院賣50萬(wàn)元/平方米，真的假的”等傳言。

從公開資料看，操盤霄云路8號(hào)的項(xiàng)目公司為北京新京潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司。據(jù)啟信寶，2018年，該公司已3次被列為失信被執(zhí)行人，涉及金額約為3000萬(wàn)元，法院給出的理由是“有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務(wù)”。

從財(cái)報(bào)看，合生創(chuàng)展2018年業(yè)績(jī)有所增長(zhǎng)，同比漲幅62.3%，但這是降價(jià)換來(lái)的增長(zhǎng)。2018年，合生創(chuàng)展合約銷售均價(jià)為1.2萬(wàn)元/平方米，同比下跌8.9%。

將范圍收縮至北京地區(qū)，降價(jià)的鍋就可能需要霄云路8號(hào)來(lái)背。

2018年半年報(bào)顯示，合生創(chuàng)展北京地區(qū)2018年上半年整體平均售價(jià)下降至1.9萬(wàn)元/平方米（人民幣，下同），而2017年是4.6萬(wàn)元/平方米。官方解釋是“由合生霄云路8號(hào)于期內(nèi)確認(rèn)銷售額占地區(qū)確認(rèn)銷售額之比例下降所致”。

2018年上半年，合生創(chuàng)展北京及天津區(qū)域的合約銷售額僅11億元，為合約銷售總額的17%，這還是算上了京津所有在售的9個(gè)項(xiàng)目。

此外，記者留意到，2019年1月，合生創(chuàng)展的項(xiàng)目平均售價(jià)為每平方米1.3萬(wàn)元，同比上升30.6%，但合約銷售金額約6.11億元，同比下跌16.2%。

合生創(chuàng)展似乎陷入了促銷走量和提價(jià)走質(zhì)的兩難，正如同霄云路8號(hào)現(xiàn)狀，清盤和提價(jià)，一以貫之的營(yíng)銷之謎。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“豪宅需求最為理性，從2018年末到今年初，整個(gè)豪宅市場(chǎng)的成交情況相對(duì)穩(wěn)定。一方面政府限價(jià)，另一方面市場(chǎng)上豪宅的選擇面仍然比較窄，所以豪宅市場(chǎng)是穩(wěn)定的，營(yíng)銷手法等因素不會(huì)對(duì)其產(chǎn)生太大影響。”