每日經(jīng)濟(jì)新聞 2017-09-01 16:29:37
在“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者漸弱”的生存法則下,通過做大規(guī)模實(shí)現(xiàn)突圍已成為房地產(chǎn)行業(yè)的共識(shí),而優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備規(guī)模則是房企比拼的重要籌碼。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,上半年房企土地購置面積1.03億平方米,同比增長(zhǎng)8.8%,增速比1~5月份提高3.5個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款4376億元,同比增長(zhǎng)38.5%,增速提高6.2個(gè)百分點(diǎn)。在土地成交額大幅上漲的同時(shí),地價(jià)也再次更新,同比上漲27%,至4249元/平方米。
每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程成 每經(jīng)編輯 盧祥勇
值得注意的是,在一線和部分熱點(diǎn)二線城市的限購,以及三四線城市的去庫存政策影響下,三四線城市的土地市場(chǎng)上半年表現(xiàn)搶眼。
克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,上半年全國成交土地總規(guī)劃建筑面積17534萬平方米。分城市能級(jí)來看的話,一二三線城市的土地成交面積對(duì)比鮮明。一線城市成交土地總規(guī)劃建筑面積為1214萬平方米,同比增長(zhǎng)15%,環(huán)比卻下滑30%;二線城市成交土地規(guī)劃建筑面積11376萬平方米,同比下滑3%,環(huán)比下滑35%。而三四線城市成交土地規(guī)劃建筑面積4944萬平方,同比為增長(zhǎng)16%,環(huán)比增長(zhǎng)高達(dá)29%。
而在成交金額方面,上半年一線城市總成交金額同比增長(zhǎng)37%、環(huán)比下降25%;二線城市同比增長(zhǎng)1%、環(huán)比下降36%;三四線城市則同比增長(zhǎng)達(dá)117%、環(huán)比增長(zhǎng)32%。
無論是土地成交總規(guī)劃建筑面積,還是土地成交金額,三四線城市的表現(xiàn)都算一枝獨(dú)秀了。
為何有此不同表現(xiàn)?“上半年土地市場(chǎng)成交來看,一線城市供地緊張、地價(jià)高企的同時(shí),環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)廣深三大城市群周邊的三四線城市土地市場(chǎng)異常火熱。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》分析稱,這些城市的外來人口導(dǎo)入速度快,加速了這些城市房地產(chǎn)的去化,也增強(qiáng)了房企在這些城市拿地的信心。
比如今年5月22日,425家房企齊聚浙江嘉興,為爭(zhēng)搶8宗宅地鏖戰(zhàn)近8小時(shí),最后通過抽簽方式才確定了競(jìng)得者。如此壯觀的場(chǎng)面,可見一線城市周邊的三四線城市土地市場(chǎng)的火爆。
盡管如此,二線城市仍是土地投資的重點(diǎn)。上述克而瑞數(shù)據(jù)顯示,在成交土地總規(guī)劃建筑面積方面,二線城市占比達(dá)到52%,三四線城市為41%。
在上半年房企購地大潮中,一些更加渴望做大規(guī)模的二線房企正在奮起直追。
中國指數(shù)研究院上半年全國房企土地成交金額TOP50數(shù)據(jù)顯示,碧桂園以828億元的土地支出領(lǐng)跑拿地榜單,萬科、恒大等傳統(tǒng)龍頭房企拿地支出也位列前位。此外,首開股份、新城控股、中梁地產(chǎn)、旭輝、中南置地等傳統(tǒng)二線房企也在加速規(guī)模擴(kuò)張。
上述數(shù)據(jù)顯示,上半年首開股份以491億元的拿地支出位列榜單第7位,新城控股以259億元的拿地支出位列第11位,中糧、旭輝、中南置地分別以201億、181億、178億位列14、17和18位。
早前,中糧、旭輝分別提出未來5年要實(shí)現(xiàn)3000億元銷售目標(biāo),中南置地更是喊出2020年躋身行業(yè)前10。
中房數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,未來市場(chǎng)將出現(xiàn)3家萬億規(guī)模、20家千億規(guī)模的房企,且前30家房企的市占率將達(dá)到50%。
一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是,在地價(jià)高企、拿地門檻越來越高的背景下,通過收并購等方式間接獲得土地資源逐漸受到房企的青睞。
比如素愛“買買買”的融創(chuàng),上半年在收并購市場(chǎng)支出超過550億元,新增土儲(chǔ)超過5000萬平方米。而萬科、碧桂園、恒大等房企上半年在收并購市場(chǎng)也動(dòng)作頻頻。
青島銳理機(jī)構(gòu)總經(jīng)理馬光明告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,一級(jí)市場(chǎng)獲取土地的難度很大,部分房企在二級(jí)市場(chǎng)通過收并購也是其擴(kuò)張規(guī)模的正常方式。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,4月6日住建部和國土部聯(lián)合發(fā)文,要求堅(jiān)決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況后,一些城市土地出讓溢價(jià)率明顯回調(diào)。
如青島,其就通過在土拍時(shí)設(shè)置較高的門檻,來引導(dǎo)地價(jià)回歸理性,此前公開出讓的多宗地塊以零溢價(jià)成交。如4月17日,海信以3.96億元的底價(jià)摘得6宗420畝土地;5月11日,海爾以8.46億元的底價(jià)摘得5宗340畝土地。兩次土拍均對(duì)競(jìng)買人設(shè)置了較高的門檻,如須位列“2016中國電子信息百強(qiáng)企業(yè)”名單前30位、世界品牌500強(qiáng)等。
除了設(shè)置較高競(jìng)買門檻,一些城市還通過完善競(jìng)買規(guī)則給土地市場(chǎng)“降溫”。
如上海在4月11日就通過調(diào)整土地出讓規(guī)則,根據(jù)通過資格審查的有效申請(qǐng)人數(shù)確定出讓方式,在3人以下的采取掛牌方式;3人以上的采取招標(biāo)方式。從目前采取該方式出讓土地成交情況看,溢價(jià)率明顯下降。如中海、中建、保利在5月26日競(jìng)得的3宗宅地平均溢價(jià)率僅為24%,而萬科在8月28日更是僅通過一輪報(bào)價(jià),以0.3%的溢價(jià)率摘得寶山區(qū)一宗宅地。
“在土地出讓時(shí)設(shè)置了較高的準(zhǔn)入門檻,目的很明確,就是要防止出現(xiàn)地王,嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。”馬光明告訴記者。
進(jìn)入下半年后,近期各地密集出臺(tái)有關(guān)文件,鼓勵(lì)和支持租賃住房市場(chǎng)發(fā)展。如住建部等9部委7月22日下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》,選取了廣州等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)城市,目前已有11個(gè)城市先后出臺(tái)相關(guān)政策。
8月28日,國土部、住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》,并計(jì)劃到2021年底,在選取的13個(gè)試點(diǎn)城市成功運(yùn)營一批集體租賃住房項(xiàng)目。
“這些信號(hào)都傳遞了國家發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的決心,租賃住房市場(chǎng)一定會(huì)在未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)重要位置。”中房數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
隨之而來的,是房企在住房租賃市場(chǎng)頻頻布局。萬科計(jì)劃今后3年將長(zhǎng)租公寓擴(kuò)張到45萬間;龍湖計(jì)劃今年開業(yè)公寓1.5萬間,并希望2019年實(shí)現(xiàn)10億元收入。而碧桂園、旭輝等一大波房企也已擠上了布局長(zhǎng)租公寓的賽道。
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