每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程成 每經(jīng)編輯 盧祥勇

三四線城市成交搶眼

值得注意的是，在一線和部分熱點(diǎn)二線城市的限購，以及三四線城市的去庫存政策影響下，三四線城市的土地市場(chǎng)上半年表現(xiàn)搶眼。

克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國成交土地總規(guī)劃建筑面積17534萬平方米。分城市能級(jí)來看的話，一二三線城市的土地成交面積對(duì)比鮮明。一線城市成交土地總規(guī)劃建筑面積為1214萬平方米，同比增長(zhǎng)15%，環(huán)比卻下滑30%；二線城市成交土地規(guī)劃建筑面積11376萬平方米，同比下滑3%，環(huán)比下滑35%。而三四線城市成交土地規(guī)劃建筑面積4944萬平方，同比為增長(zhǎng)16%，環(huán)比增長(zhǎng)高達(dá)29%。

而在成交金額方面，上半年一線城市總成交金額同比增長(zhǎng)37%、環(huán)比下降25%；二線城市同比增長(zhǎng)1%、環(huán)比下降36%；三四線城市則同比增長(zhǎng)達(dá)117%、環(huán)比增長(zhǎng)32%。

無論是土地成交總規(guī)劃建筑面積，還是土地成交金額，三四線城市的表現(xiàn)都算一枝獨(dú)秀了。

為何有此不同表現(xiàn)？“上半年土地市場(chǎng)成交來看，一線城市供地緊張、地價(jià)高企的同時(shí)，環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)廣深三大城市群周邊的三四線城市土地市場(chǎng)異常火熱。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》分析稱，這些城市的外來人口導(dǎo)入速度快，加速了這些城市房地產(chǎn)的去化，也增強(qiáng)了房企在這些城市拿地的信心。

比如今年5月22日，425家房企齊聚浙江嘉興，為爭(zhēng)搶8宗宅地鏖戰(zhàn)近8小時(shí)，最后通過抽簽方式才確定了競(jìng)得者。如此壯觀的場(chǎng)面，可見一線城市周邊的三四線城市土地市場(chǎng)的火爆。

盡管如此，二線城市仍是土地投資的重點(diǎn)。上述克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在成交土地總規(guī)劃建筑面積方面，二線城市占比達(dá)到52%，三四線城市為41%。

二線房企加速規(guī)模擴(kuò)張

在上半年房企購地大潮中，一些更加渴望做大規(guī)模的二線房企正在奮起直追。

中國指數(shù)研究院上半年全國房企土地成交金額TOP50數(shù)據(jù)顯示，碧桂園以828億元的土地支出領(lǐng)跑拿地榜單，萬科、恒大等傳統(tǒng)龍頭房企拿地支出也位列前位。此外，首開股份、新城控股、中梁地產(chǎn)、旭輝、中南置地等傳統(tǒng)二線房企也在加速規(guī)模擴(kuò)張。

上述數(shù)據(jù)顯示，上半年首開股份以491億元的拿地支出位列榜單第7位，新城控股以259億元的拿地支出位列第11位，中糧、旭輝、中南置地分別以201億、181億、178億位列14、17和18位。

早前，中糧、旭輝分別提出未來5年要實(shí)現(xiàn)3000億元銷售目標(biāo)，中南置地更是喊出2020年躋身行業(yè)前10。

中房數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，未來市場(chǎng)將出現(xiàn)3家萬億規(guī)模、20家千億規(guī)模的房企，且前30家房企的市占率將達(dá)到50%。

一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，在地價(jià)高企、拿地門檻越來越高的背景下，通過收并購等方式間接獲得土地資源逐漸受到房企的青睞。

比如素愛“買買買”的融創(chuàng)，上半年在收并購市場(chǎng)支出超過550億元，新增土儲(chǔ)超過5000萬平方米。而萬科、碧桂園、恒大等房企上半年在收并購市場(chǎng)也動(dòng)作頻頻。

青島銳理機(jī)構(gòu)總經(jīng)理馬光明告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一級(jí)市場(chǎng)獲取土地的難度很大，部分房企在二級(jí)市場(chǎng)通過收并購也是其擴(kuò)張規(guī)模的正常方式。

溢價(jià)率回調(diào) 土地市場(chǎng)進(jìn)入下半場(chǎng)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，4月6日住建部和國土部聯(lián)合發(fā)文，要求堅(jiān)決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況后，一些城市土地出讓溢價(jià)率明顯回調(diào)。

如青島，其就通過在土拍時(shí)設(shè)置較高的門檻，來引導(dǎo)地價(jià)回歸理性，此前公開出讓的多宗地塊以零溢價(jià)成交。如4月17日，海信以3.96億元的底價(jià)摘得6宗420畝土地；5月11日，海爾以8.46億元的底價(jià)摘得5宗340畝土地。兩次土拍均對(duì)競(jìng)買人設(shè)置了較高的門檻，如須位列“2016中國電子信息百強(qiáng)企業(yè)”名單前30位、世界品牌500強(qiáng)等。

除了設(shè)置較高競(jìng)買門檻，一些城市還通過完善競(jìng)買規(guī)則給土地市場(chǎng)“降溫”。

如上海在4月11日就通過調(diào)整土地出讓規(guī)則，根據(jù)通過資格審查的有效申請(qǐng)人數(shù)確定出讓方式，在3人以下的采取掛牌方式；3人以上的采取招標(biāo)方式。從目前采取該方式出讓土地成交情況看，溢價(jià)率明顯下降。如中海、中建、保利在5月26日競(jìng)得的3宗宅地平均溢價(jià)率僅為24%，而萬科在8月28日更是僅通過一輪報(bào)價(jià)，以0.3%的溢價(jià)率摘得寶山區(qū)一宗宅地。

“在土地出讓時(shí)設(shè)置了較高的準(zhǔn)入門檻，目的很明確，就是要防止出現(xiàn)地王，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。”馬光明告訴記者。

進(jìn)入下半年后，近期各地密集出臺(tái)有關(guān)文件，鼓勵(lì)和支持租賃住房市場(chǎng)發(fā)展。如住建部等9部委7月22日下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取了廣州等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)城市，目前已有11個(gè)城市先后出臺(tái)相關(guān)政策。

8月28日，國土部、住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，并計(jì)劃到2021年底，在選取的13個(gè)試點(diǎn)城市成功運(yùn)營一批集體租賃住房項(xiàng)目。

“這些信號(hào)都傳遞了國家發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的決心，租賃住房市場(chǎng)一定會(huì)在未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)重要位置。”中房數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

隨之而來的，是房企在住房租賃市場(chǎng)頻頻布局。萬科計(jì)劃今后3年將長(zhǎng)租公寓擴(kuò)張到45萬間；龍湖計(jì)劃今年開業(yè)公寓1.5萬間，并希望2019年實(shí)現(xiàn)10億元收入。而碧桂園、旭輝等一大波房企也已擠上了布局長(zhǎng)租公寓的賽道。