每經(jīng)編輯｜包雨朦    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”官方微信號(hào)real-estate-circle）

7月的上海，天氣熱，樓市更熱——新房均價(jià)同比上漲超過(guò)30%！

但蹊蹺的是，有個(gè)別樓盤(pán)卻逆市大跌。而奇怪的是，這些樓盤(pán)均表示，并沒(méi)采取任何降價(jià)促銷(xiāo)的手段。

這到底是怎么回事？

價(jià)格大跳水+過(guò)山車(chē)

這個(gè)“蹊蹺”樓盤(pán)，是徐匯璽庭。

據(jù)上海德佑鏈家市場(chǎng)中心研究部統(tǒng)計(jì)，徐匯璽庭7月新房成交均價(jià)約為4.2萬(wàn)元/平方米，但其網(wǎng)上報(bào)價(jià)為5.3萬(wàn)元/平方米，跳水幅度高達(dá)20.8%。

另外，該樓盤(pán)所屬板塊樓盤(pán)均價(jià)為20857元/平方米，遠(yuǎn)低于樓盤(pán)價(jià)格。

而且，邦爺注意到，徐匯璽庭的銷(xiāo)售單價(jià)，似乎一向偏愛(ài)“過(guò)山車(chē)”：

7月3日-11日，成交均價(jià)45015元/平方米-47268元/平方米（共成交8套房源）；7月15日，成交均價(jià)跌至31703元/平方米；7月17日，成交均價(jià)22093元/平方米（售出的10套房源）；7月24日之后，成交均價(jià)回升到38000萬(wàn)元/平方米……

可以看見(jiàn)，樓盤(pán)單日最低均價(jià)與最高價(jià)，差距近3萬(wàn)！

“價(jià)格落差之大，我也不能理解。”中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍就跟邦爺吐槽說(shuō)，不過(guò)他認(rèn)為，或許是徐匯璽庭房源位置或者產(chǎn)品的差異導(dǎo)致的價(jià)格差異，但這個(gè)也不好說(shuō)。

“不過(guò)故意提高網(wǎng)上報(bào)價(jià)，提高購(gòu)房者的心理預(yù)期。而在線下以更低的價(jià)格成交，讓前往案場(chǎng)的消費(fèi)者以為是實(shí)際優(yōu)惠，這倒是開(kāi)發(fā)商促進(jìn)成交的一種固有營(yíng)銷(xiāo)手段。”宋會(huì)雍說(shuō)。

對(duì)于徐匯璽庭的“蹊蹺”，樓盤(pán)方多次回應(yīng)邦爺稱(chēng)，房源均價(jià)不會(huì)低于5萬(wàn)元/平方米，網(wǎng)上價(jià)格可能是錯(cuò)的。

故意炒高房?jī)r(jià)？

那么，上述樓盤(pán)是否存在“利用撤銷(xiāo)合同來(lái)炒高房?jī)r(jià)”的情況呢？

邦爺在網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢(xún)到，徐匯璽庭（備案名“徐匯世家花園”）累計(jì)合同均價(jià)為25247元/平方米，累計(jì)撤銷(xiāo)合同均價(jià)為40855元/平方米，累計(jì)住宅合同均價(jià)為35939元/平方米，累計(jì)住宅撤銷(xiāo)合同均價(jià)為48013元/平方米。

此外，合同撤銷(xiāo)次數(shù)共計(jì)9次，定期逾期總次數(shù)62次。

可見(jiàn)，徐匯璽庭的撤銷(xiāo)合同均價(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于累計(jì)合同均價(jià)。

幾大均價(jià)到底什么意思？

據(jù)了解，為了保證價(jià)格信息的準(zhǔn)確，網(wǎng)上房地產(chǎn)在進(jìn)一步完善之后，將價(jià)格信息細(xì)分成累計(jì)合同均價(jià)、累計(jì)住宅合同均價(jià)、累計(jì)合同撤銷(xiāo)均價(jià)和累計(jì)住宅合同撤銷(xiāo)均價(jià)四項(xiàng)數(shù)據(jù)。

而以往籠統(tǒng)的合同撤銷(xiāo)次數(shù)數(shù)據(jù)也已細(xì)分成合同撤銷(xiāo)總次數(shù)和定期逾期總次數(shù)兩項(xiàng)。

撤銷(xiāo)合同均價(jià)高于實(shí)際，是為了炒高房?jī)r(jià)？

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在過(guò)去，曾有開(kāi)發(fā)商利用撤銷(xiāo)合同來(lái)炒高房?jī)r(jià)。

具體的做法是，在開(kāi)盤(pán)時(shí)成交幾套高價(jià)房，以此向消費(fèi)者表明房源熱銷(xiāo)，抬高消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，等消費(fèi)者達(dá)成意向之后，再撤消之前的合同。

但徐匯璽庭是否意在如此，答案是：或不一定。

由于項(xiàng)目合同均價(jià)撤銷(xiāo)次數(shù)只有9次，不排除個(gè)別高單價(jià)單元合同撤銷(xiāo)，導(dǎo)致撤銷(xiāo)合同均價(jià)高于成交均價(jià)可能。

均價(jià)參考價(jià)值大縮水

事實(shí)上，7月成交價(jià)格明顯低于報(bào)價(jià)和周邊的，并不僅僅只有徐匯璽庭。

位于閘北區(qū)閘北公園板塊的綠洲雅賓利花園三期，7月成交均價(jià)約6.2萬(wàn)/平方米，也比7.1萬(wàn)/平方米的案場(chǎng)報(bào)價(jià)，降低了12.6%。

7月上海成交套數(shù)位居前列（均在120套以上）的森蘭名軒、經(jīng)緯學(xué)府陽(yáng)光家園、盛世寶邸、浦東頤景園，成交均價(jià)相比報(bào)價(jià)，也都有6.6%-10.9%的降幅。

這些情況，也使得上海樓市7月成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)同比大幅上漲，而給購(gòu)房者的參照價(jià)值大大下降。