每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

備受矚目的李嘉誠(chéng)商業(yè)帝國(guó)世紀(jì)重組接近尾聲，繼此前由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔合并的長(zhǎng)和（00001.HK）成功完成重組上市后，整合了原長(zhǎng)和系地產(chǎn)業(yè)務(wù)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)為長(zhǎng)地)也將于6月3日在香港上市。

長(zhǎng)地于日前發(fā)布的投資者簡(jiǎn)報(bào)顯示，公司的物業(yè)估值高達(dá)4210億港元，土地儲(chǔ)備為1580萬(wàn)平方米，擁有160萬(wàn)平方米的收租投資物業(yè)以及三個(gè)REITs（房地產(chǎn)信托基金），豪華的牌面堪稱(chēng)是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界的新旗艦。

盡管李嘉誠(chéng)的地產(chǎn)帝國(guó)在香港已經(jīng)建立強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，但在內(nèi)地市場(chǎng)無(wú)論是長(zhǎng)實(shí)還是和黃始終處于不溫不火的狀態(tài)。長(zhǎng)地的橫空出世，能否為李超人在內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)？

4210億港元物業(yè)組合

在長(zhǎng)實(shí)、和黃重組落定后，李嘉誠(chéng)的地產(chǎn)旗艦長(zhǎng)地將以介紹形式在香港聯(lián)交所申請(qǐng)批準(zhǔn)股份上巿及買(mǎi)賣(mài)，預(yù)計(jì)在6月3日開(kāi)始買(mǎi)賣(mài)。

資料顯示，在長(zhǎng)地高達(dá)4210億港元的物業(yè)組合中，用于銷(xiāo)售的發(fā)展物業(yè)為2307億港元，用于出租的投資物業(yè)為1233億港元，酒店及服務(wù)套房661億港元，三者占比分別約為55%、29%及16%。若按地區(qū)劃分，香港與內(nèi)地依然是長(zhǎng)地的主戰(zhàn)場(chǎng)，占公司的物業(yè)組合估值近97%。

發(fā)展中的銷(xiāo)售物業(yè)主要分布在香港及內(nèi)地的21個(gè)城市，這其中，長(zhǎng)地在香港的主力項(xiàng)目總計(jì)劃建筑面積約為481.6萬(wàn)平方英尺（折合約44.7萬(wàn)平方米），估值為873億港元；在內(nèi)地的布局則以一二線(xiàn)城市為主，建筑面積合計(jì)1970萬(wàn)平方米，主要分布在成都、重慶、廣州、東莞、大連，估值約為1314億港元。

除了銷(xiāo)售型物業(yè)，與內(nèi)地開(kāi)發(fā)商相比，長(zhǎng)地?fù)碛辛钊肆w慕的持有型物業(yè)用于獲取租金收入。投資簡(jiǎn)報(bào)顯示，長(zhǎng)地?fù)碛械耐顿Y物業(yè)總估值高達(dá)1233.31億港元，總建筑面積150萬(wàn)平方米，主要包括寫(xiě)字樓、零售、工業(yè)物業(yè)及停車(chē)位，以估值金額計(jì)算，96%的投資物業(yè)位于香港。此外，長(zhǎng)地在香港擁有14間酒店，在內(nèi)地?fù)碛?間酒店，酒店客房數(shù)目超1.46萬(wàn)間。

得益于香港資本市場(chǎng)對(duì)REITs的開(kāi)放，長(zhǎng)地還是匯賢產(chǎn)業(yè)信托、置富產(chǎn)業(yè)信托、泓富產(chǎn)業(yè)信托的籌辦人，在這三家REITs應(yīng)占的權(quán)益為131億港元。

反映在財(cái)務(wù)報(bào)表上，與內(nèi)地開(kāi)發(fā)商高度依賴(lài)銷(xiāo)售收入相比，長(zhǎng)地的收入來(lái)源更加多元化。數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)地在2014年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額466億港元，其中物業(yè)銷(xiāo)售337億港元，物業(yè)租賃68億港元，酒店及服務(wù)客房56億港元，物業(yè)及項(xiàng)目管理5億港元。

內(nèi)地1450萬(wàn)平米土地如何開(kāi)發(fā)？

盡管從資產(chǎn)規(guī)模與收入規(guī)模來(lái)看，長(zhǎng)地的實(shí)力毋庸置疑。但從收入來(lái)源看來(lái)，公司的營(yíng)業(yè)收入66%來(lái)自香港，僅有28%來(lái)自于內(nèi)地，長(zhǎng)地的經(jīng)營(yíng)收入高度依賴(lài)于香港。

在長(zhǎng)地目前所擁有的1580萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備中，香港僅為80萬(wàn)平方米，內(nèi)地則高達(dá)1450萬(wàn)平方米。隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，如何撬動(dòng)內(nèi)地市場(chǎng)成為長(zhǎng)地在上市后業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的關(guān)鍵。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，隨著地產(chǎn)業(yè)務(wù)的合并，一方面有利于改變長(zhǎng)地在資本市場(chǎng)的估值，從而獲得更低的融資成本。另一方面，也改變了以往長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔兩大品牌各自為戰(zhàn)的局面，無(wú)論在戰(zhàn)略層面、土地儲(chǔ)備、人才資源的調(diào)配上也能更加統(tǒng)一，從而提升營(yíng)運(yùn)效率。

但克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴記者，長(zhǎng)和系地產(chǎn)業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)黃金時(shí)代發(fā)展也不溫不火，最重要的原因是港資房企在內(nèi)地市場(chǎng)水土不服，這體現(xiàn)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上帶著濃厚的香港風(fēng)格，未能迎合當(dāng)?shù)刭I(mǎi)家的需求，過(guò)度注重利潤(rùn)而忽視周轉(zhuǎn)速度。雖然長(zhǎng)地的整合有利于提高資源調(diào)配的便利性，但如何在營(yíng)運(yùn)策略上更好地融入內(nèi)地市場(chǎng)，才是公司內(nèi)地業(yè)務(wù)能否扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)的關(guān)鍵。

黃立沖認(rèn)為，隨著世紀(jì)重組的完成，從李嘉誠(chéng)斥巨資收購(gòu)英國(guó)電信營(yíng)運(yùn)商O(píng)2等舉動(dòng)來(lái)看，他的關(guān)注力也將更多投入到經(jīng)營(yíng)多元化業(yè)務(wù)的長(zhǎng)和身上，長(zhǎng)地的發(fā)展或?qū)⒗^續(xù)保持穩(wěn)健的策略，并不會(huì)刻意加大內(nèi)地市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)力度。