每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

◎每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

每年春節(jié)期間都有一些節(jié)目賺人熱淚。去年春晚的《時間去哪兒了》，今年元宵晚會的《其實你不懂我的心》，都呼喚著在外打工的子女回家的心。

當李克強總理在2015年政府工作報告中提出，提升地級市、縣城和中心鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)和人口承載能力，方便農(nóng)民就近城鎮(zhèn)化，并對包括農(nóng)村公路等基礎設施予以解決，增加促進農(nóng)民收入，提升基層醫(yī)療服務等內(nèi)容后，人們看到了希望。

但是，《每日經(jīng)濟新聞》記者調查發(fā)現(xiàn)，如果僅解決醫(yī)療、電力、飲用水等基礎設施，恐怕還難以讓人們安心在自己家門口就近城鎮(zhèn)化，他們還希望能得到更多的公共服務、就業(yè)機會和商業(yè)服務，這也許會成為開發(fā)商的商機。

小城鎮(zhèn)：商業(yè)地產(chǎn)新契機？

“現(xiàn)代商業(yè)在電子商務帶動下，已經(jīng)全面進入小城市小城鎮(zhèn)，形成了新的商業(yè)網(wǎng)點和布局……生活在小城鎮(zhèn)的居民需要大品牌，需要小吃店也需要咖啡廳，需要線下做買賣，也需要線上談生意。建立一個集購物、休閑、娛樂、社交、文化教育為一體的城鎮(zhèn)生活服務平臺，很有必要……關系到房地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展?！痹谀昵暗囊粓稣搲?，原建設部副部長劉志峰提出，在小城鎮(zhèn)發(fā)展商業(yè)，可能是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一個新出路。

此前，嘉凱城就在浙江店口試水開發(fā)了名為“城市客廳”的城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)，提供集購物、休閑、娛樂、社交、文化教育為一體的城鎮(zhèn)生活服務平臺，在營業(yè)首周獲得了1500萬元的營業(yè)額。而整個項目的總投資不過5億元。

據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，截至2013年末，我國農(nóng)村人口仍然有6.3億，是一個很大的市場。包括淘寶、京東在內(nèi)的電商都已經(jīng)進入農(nóng)村市場，并取得了不錯的業(yè)績。

和淘寶、京東不同，嘉凱城的“城市客廳”不僅提供商業(yè)服務的生活平臺，還提供車輛交管、水電、教育培訓等公共服務。嘉凱城方面坦言，部分省市目前的城鎮(zhèn)公共服務設施尚不齊全，迫切希望商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商能配套開發(fā)上述設施，供公共服務機構使用。

東興證券發(fā)表研報稱，每個“城市客廳”1/3左右建面作為政府政務和公共服務配套；融資方面，公司擬與中再資產(chǎn)管理設立城鎮(zhèn)化發(fā)展基金，這一模式類似于公用事業(yè)領域的PPP模式，既有利于地方政府降低債務，同時又能向地方民眾提供高品質的公共服務。而對于公司而言，引入大量資金的同時，也可以為商業(yè)地產(chǎn)帶來豐富客流，實現(xiàn)多方共贏。

盈利前景：要看城鎮(zhèn)化水平

盡管政府工作報告提出的就近城鎮(zhèn)化為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)拓展了新空間，但對開發(fā)商而言，能否大規(guī)模在中小城鎮(zhèn)發(fā)展類似嘉凱城“城市客廳”的城鎮(zhèn)商業(yè)，還有一個先決條件：就是當?shù)爻擎?zhèn)經(jīng)濟發(fā)展良好，居民收入和大城市差距不太大。

據(jù)2014年7月《農(nóng)民日報》報道，諸暨店口鎮(zhèn)已經(jīng)構筑了銅加工、汽配、管業(yè)、制冷四大產(chǎn)業(yè)集群，2013年，全鎮(zhèn)工業(yè)總產(chǎn)值801.6萬元，農(nóng)民人均純收入37763元，這樣的數(shù)據(jù)，恐怕讓中西部縣級市都望塵莫及。而浙江2014年城鎮(zhèn)人口的人均可支配收入為40393元，是全國平均水平的1.62倍。

但是，類似店口鎮(zhèn)這樣農(nóng)業(yè)人口收入和一二線城市人均收入差別不大的城鎮(zhèn)，在全國范圍內(nèi)還不夠多。

住建部村鎮(zhèn)司司長趙暉日前曾表示，我國城鎮(zhèn)人口當中，就是城市和鎮(zhèn)的人口當中，居住在鎮(zhèn)的人口比例只有20%左右，像德國等國家大部分人是住在鎮(zhèn)里的。我國這個比例最近在逐年下降，與2000年比，小鎮(zhèn)人口的比例從原來的26%，下降到2014年的20%。

跟城市相比，小城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化質量很差，公共服務商業(yè)服務很差，現(xiàn)代化水平與城市差距很大。

除了公共服務的因素外，一些專家還認為，很多地方的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟沒有得到充分發(fā)展，導致不少農(nóng)民必須到大城市就業(yè)，因此無法就近找到工作也是問題。

除此以外，趙暉還表示，在小城鎮(zhèn)絕大部分的地都是集體建設用地，集體建設用地不可流轉，所以要培育城鎮(zhèn)的內(nèi)生機制，核心是土地。

雖然政府工作報告已涉及農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市的內(nèi)容，北京等地也已進行了試點，但短期內(nèi)不太可能大面積推廣。

嘉凱城方面也介紹說，目前公司洽談的城鎮(zhèn)商業(yè)項目，主要是國有建設用地，不會涉及農(nóng)村建設用地領域。至于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟方面的問題，目前嘉凱城也只是選擇那些人均收入比較高的千強鎮(zhèn)，而不會涉及千強鎮(zhèn)以外的領域。

從嘉凱城的經(jīng)驗看，開發(fā)商在就近城鎮(zhèn)化方面的商業(yè)機會，更多還是在經(jīng)濟實力較強的長三角、珠三角城鎮(zhèn)。

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城鎮(zhèn)規(guī)劃

制定實施城市群規(guī)劃，有序推進基礎設施和基本公共服務同城化。完善設市標準，實行特大鎮(zhèn)擴權增能試點，控制超大城市人口規(guī)模，提升地級市、縣城和中心鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)和人口承載能力，方便農(nóng)民就近城鎮(zhèn)化。