每經編輯｜每經記者 金微 發(fā)自北京    

每經記者 金微 發(fā)自北京

隨著黨的十八屆三中全會召開臨近，土地改革成為關注的焦點，坊間流傳的改革版本，不斷地攪動著資本市場。之前走勢疲弱的土地流轉概念股在9月23日卷土重來，羅牛山當天漲停后，又連漲兩天；輝隆股份在25日出現漲停。

國土部土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云日前表示，未來土地流轉是大勢所趨，但這不是一項政策就能夠解決的問題，其難點在于利益分割與產權明晰。

有業(yè)內人士表示，土改政策是一個自下而上，從試點到全范圍的過程，這也是這一波概念股不斷被炒作的主要因素之一。市場期待十八屆三中全會能夠破解難題。

放開流轉是突破口/

9月初，有消息稱一份事關農村土地改革進程的重要文件——《關于開展農村集體經營性建設用地使用權流轉試點工作的指導意見》（以下簡稱《意見》）已下發(fā)至河北、遼寧、吉林等18個省份。這被外界視為中央釋放出的三中全會土地改革信號。

盡管隨后國土部發(fā)布“辟謠”信息，稱相關文件仍在調整完善中，但“十八屆三中全會或將出臺新土地改革的有關框架性思路”的傳聞，令包括輝隆股份、海南橡膠、上實發(fā)展、北大荒等在內的新土地改革概念股創(chuàng)下了六個交易日五漲停的記錄。

但在9月17日，有媒體又刊登了一則消息：新土地改革或無緣三中全會議程。結果僅一天，土地流轉概念股普遍下挫，其中海南橡膠、上實發(fā)展一度跌停。

而最近的土地流轉概念股再次集體上漲，表明市場對三中全會涉及土地改革仍有期待。

有國土部內部人士透露，上述《意見》的內容將主要集中在集體建設用地流轉的前提條件、流轉的范圍、流轉形式、用地來源、退出機制等。其中，最大的亮點在于宅基地流轉將采取單獨列項的形式。

我國現行的農村土地制度，是30多年前確立的以家庭聯產承包為核心的土地制，即農村集體所有制土地，除了耕地、林地等農用地以外，還有大量集體建設用地。

公開資料顯示，截至2012年底，全國家庭承包耕地流轉比例已達21.2%，按中央文件精神，耕地流轉的目的主要是為了發(fā)展適度規(guī)模經營。日前，農業(yè)部部長韓長賦在太原舉行的全國農業(yè)廳局長座談會上表示，構建新型農業(yè)經營體系，要積極穩(wěn)妥引導土地有序流轉，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經營。

農地改革中，最為敏感的是農村集體建設用地。按照社科學院農村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國英的估計，農村集體建設用地估計約有18萬平方公里。這相當于目前中國城市建成區(qū)的3倍以上。

這些農村集體建設用地如果放開流轉，即它可以不經政府征地轉為國有土地，直接入市交易，將打破土地市場的高度壟斷。如此一來，不僅意味著房地產價格將由市場重新發(fā)現，更將帶來中國土地市場格局的巨變。

農村集體建設用地使用權和宅基地使用權流轉等被視為土地制度改革突破口，業(yè)界歷來爭論激烈。

土地改革涉及面廣/

目前，集體建設用地流轉的試點已在部分地區(qū)展開。今年8月，溫州出臺《農村產權交易管理暫行辦法》，規(guī)定從10月1日起，溫州12類農村產權可在農村產權交易所公開交易。媒體以“縣域內交易”為視點進行了多角度解讀，隨后溫州市委農辦出面澄清表示，農房交易僅限同村。

而廣東省政府法制辦公布了《廣東省農村宅基地管理辦法 （送審稿）》關于農村宅基地可在本鎮(zhèn)、本集體內部流轉的條例也引廣泛關注。消息層面的不同解讀，也引起土地流轉概念股的大起大落。

事實上，關于農村土地管理制度改革方向，在2008年召開的十七屆三中全會就提出了集體土地和國有土地“同地、同價、同權”，建立城鄉(xiāng)統一的建設用地市場等改革目標。而針對農用地，則強調要逐步縮小政府行政征地的范圍。

社科院學部委員張曉山在接受采訪時說，建立城鄉(xiāng)統一的土地市場，這個大方向不會變，另外土地確權也一直在做。“確權是最根本的前提，確權之后，資源變資產，推行憑證化、證券化、股份化、市場化。”

但由于土地改革牽一發(fā)而動全身，中央政府要考慮社會穩(wěn)定問題，地方政府要考慮變革之后財政收入驟減問題，農民則是考慮流轉之后會不會失地的問題，這些問題都會制約土地流轉的發(fā)展步伐。

值得關注的是，如果農村建設用地流轉起來，現行產業(yè)及土地財政也會受到影響。華中科技大學中國鄉(xiāng)村治理研究中心主任賀雪峰說，“特殊的土地制度，也推動著我國產業(yè)升級。另外，如果農村建設用地轉起來，土地財政沒有了，這會對快速推進城鎮(zhèn)化帶來影響”。

鄒曉云也表示，失去對土地資源的控制權，地方政府要安排項目就會變得很困難，土地流轉之后，地方政府的土地收入會大幅降低，所以從管理模式和利益調整都存在非常大的困難。

國務院發(fā)展研究中心發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經濟研究部研究室主任劉云中日前接受采訪時說，新城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略是解決當前經濟困局的良方，所提出的一系列改革要求將待十八屆三中全會決議，而戶籍、財稅、土地三大改革將成為改革核心，“土地改革是三大改革中最難達成共識的改革，三中全會上預計突破有限。”