每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

杭州地鐵一號(hào)線的開(kāi)通，使得其周邊商業(yè)地產(chǎn)備受投資者青睞。

有業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，伴隨杭州地鐵的開(kāi)通，長(zhǎng)達(dá)13年未建好，被杭州業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“最牛的爛尾樓”的西湖國(guó)貿(mào)大廈項(xiàng)目重新開(kāi)售，除寫(xiě)字樓物業(yè)外，其地下商鋪也通過(guò)簽訂31年的租約對(duì)外“出售”，爾后再與投資者簽訂 “返租”協(xié)議。

有律師接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)稱(chēng)，根據(jù)我國(guó)目前的政策規(guī)定，房產(chǎn)租期最長(zhǎng)只有20年，按照上述人士的說(shuō)法，西湖國(guó)貿(mào)大廈地下商鋪涉嫌 “以租代售”。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其背后實(shí)際上隱藏著不小風(fēng)險(xiǎn)，不確定因素較多。

地下商鋪出租31年？

“每年5月31日前支付當(dāng)年上半年（1月~6月）的租金；每年11月30日前支付當(dāng)年下半年（7月~12月）的租金；第6年~31年止，保底租金8%?！焙贾莸罔F開(kāi)通前后，杭州市民周先生收到這樣一張促銷(xiāo)廣告。該促銷(xiāo)廣告推介的項(xiàng)目位于杭州西湖大道，與杭州火車(chē)城站相鄰的一個(gè)地下商鋪?lái)?xiàng)目。其現(xiàn)場(chǎng)展示中心的工作人員介紹稱(chēng)，該項(xiàng)目采用包租形式，投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪使用權(quán)后，無(wú)需自己經(jīng)營(yíng)就可以得到穩(wěn)定額收益。其銷(xiāo)售人員介紹稱(chēng)，公司和投資者雙方合同約定，開(kāi)發(fā)商逐年向投資者支付租金，第一年（2013年1月1日~2013年12月31日）租金為總房款的8%，第二年（2014年1月1日~2014年12月31日）為8%，以此類(lèi)推，第三年至第四年為9%，第五年為10%，第6年~總共31年合同期止，保底租金為8%，超出部分投資者與開(kāi)發(fā)商按8:2分成。

3年后經(jīng)營(yíng)不好怎么辦？上述介紹還稱(chēng)，3年可回購(gòu)110%，5年可回購(gòu)105%。為了說(shuō)服投資者，開(kāi)發(fā)商還明確，除了物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)以及政府行為收費(fèi)外，沒(méi)有包括運(yùn)營(yíng)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

“按照合同約定每年向投資者支付固定租金?！痹陧?xiàng)目銷(xiāo)售展示現(xiàn)場(chǎng)，有關(guān)人員表示，由于該項(xiàng)目沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，公司銷(xiāo)售的只是地下商鋪的使用權(quán)，所以投資者與公司簽訂的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，嚴(yán)格意義上說(shuō)就是租賃合同；因?yàn)樽赓U合同最長(zhǎng)期限只有20年，合同同時(shí)約定，租賃期限到期后，剩下年限自動(dòng)續(xù)期。

“以租賃的形式銷(xiāo)售?！闭故局行娜藛T對(duì)于上述操作回應(yīng)記者稱(chēng)，雙方簽訂完使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，投資者再與公司簽訂一份合同，合同要求，投資者將商鋪再返租給公司，公司承諾按照約定向投資者支付租金。

浙江省一知名律師接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)稱(chēng)，根據(jù)我國(guó)目前的政策規(guī)定，房產(chǎn)租期最長(zhǎng)只有20年，如果按照上述操作方式，西湖國(guó)貿(mào)大廈地下商鋪涉嫌“以租代售”。但該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人林先生在電話中對(duì)此事未予置評(píng)。

投資者自己“吃”自己？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，西湖國(guó)貿(mào)大廈全稱(chēng)“外海西湖國(guó)貿(mào)大廈”，位于杭州市上城區(qū)。該項(xiàng)目拿地時(shí)間是在1999年，2004年首次對(duì)外銷(xiāo)售。從拿地到銷(xiāo)售，其間幾經(jīng)波折，曾被稱(chēng)為 “杭城最牛爛尾樓”。2009年9月27日，杭州外海集團(tuán)以4.91億元競(jìng)拍拿下該項(xiàng)目。

杭州地鐵開(kāi)通前后，該樓盤(pán)重新開(kāi)始銷(xiāo)售，其地下商鋪于11月3日開(kāi)始銷(xiāo)售，寫(xiě)字樓也于12與9日開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售。杭州透明售房網(wǎng)顯示，該地塊土地面積為10159平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)辦公，可以進(jìn)行預(yù)售的只有寫(xiě)字樓，土地使用年限為1999年2月13日至2049年2月12日，這樣算下來(lái)，該項(xiàng)目土地使用權(quán)只剩下37年。

據(jù)記者了解，西湖國(guó)貿(mào)大廈的項(xiàng)目公司為杭州外海集團(tuán)旗下的杭州輝宏置業(yè)投資有限公司。

為了進(jìn)一步說(shuō)服投資者，該項(xiàng)目還宣傳稱(chēng)，外海集團(tuán)將作為租賃方保底收益的違約責(zé)任擔(dān)保方賠償因受托方（運(yùn)營(yíng)商）違約給租賃方造成的全部損失。對(duì)于這個(gè)擔(dān)保，外海集團(tuán)方面沒(méi)有回應(yīng)記者的采訪。

對(duì)此，杭州一資深商業(yè)地產(chǎn)研究人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前，杭州延安路等成熟區(qū)域板塊最好的租金回報(bào)率為5%，雖然一些地鐵商鋪宣稱(chēng)收益率保底達(dá)到8%，甚至9%，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)的“數(shù)字游戲”。其實(shí)，這些以高收益率承諾的返租商鋪的售價(jià)比市面上的高，如一個(gè)商鋪市面租金在10000元/平方米，承諾予以高收益返租后，售價(jià)可能就達(dá)到20000元/平方米，甚至更高，開(kāi)發(fā)商最后返回的其實(shí)是投資者自己的房款。

據(jù)西湖國(guó)貿(mào)大廈現(xiàn)場(chǎng)展示中心銷(xiāo)售人員介紹稱(chēng)，目前擁有完全產(chǎn)權(quán)的寫(xiě)字樓部分，售價(jià)在28000~40000元/平方米左右，其中1樓商鋪售價(jià)為40000元/平方米左右，2至4樓為20000~30000元/平方米左右。相比之下，這些承諾投資收益率保底8%的地下商鋪售價(jià)并不便宜，“需要一次性付款，單價(jià)在26000~35000元/平方米左右。”

投資者要承受巨大風(fēng)險(xiǎn)？

“11月3日開(kāi)盤(pán)，11月24日結(jié)束，三個(gè)星期左右時(shí)間，599間共計(jì)7700多平方米的地下商鋪已經(jīng)全部賣(mài)完，剛開(kāi)始要求提前預(yù)定交5萬(wàn)元的定金，一個(gè)星期內(nèi)要簽訂正式合同，之后，交定金后二、三天內(nèi)就要簽訂正式的合同。”前述工作人員這樣形容商鋪的“熱銷(xiāo)”。

“對(duì)于廣大投資者來(lái)說(shuō)，選擇地段優(yōu)越的地下商鋪是一次難得的機(jī)遇，也是一次高風(fēng)險(xiǎn)投資的考驗(yàn)。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“以租代售”往往出現(xiàn)在一些由爛尾樓改造而成的項(xiàng)目，雖然開(kāi)發(fā)商會(huì)承諾較高的租金回報(bào)，但其背后實(shí)際上隱藏著不小風(fēng)險(xiǎn)，不確定因素較多。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前地下商鋪后期經(jīng)營(yíng)都是委托第三方經(jīng)營(yíng)或直接租給開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，投資者通過(guò)返租金來(lái)保障自己的收益，“以售代租”方式將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)全部壓在售房者身上。萬(wàn)一招商不力，或者開(kāi)發(fā)商日后經(jīng)營(yíng)不善或者資金鏈斷裂等，投資者就要承受巨大的風(fēng)險(xiǎn)，甚至無(wú)法獲取商鋪利潤(rùn)。

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