在樓市調(diào)控大背景下，旅游地產(chǎn)成為眾多房企規(guī)避調(diào)控的“藍(lán)海”，部分房企借道旅游地產(chǎn)低價(jià)圈地獲取資源，市場(chǎng)新的泡沫風(fēng)險(xiǎn)就此形成。在萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山、雅居樂(lè)清水灣等項(xiàng)目屢被曝出風(fēng)險(xiǎn)隱患之時(shí)，佳兆業(yè)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的決心依然勢(shì)不可擋，其試水的首個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目——綏中東戴河目前進(jìn)行的如火如荼。

不過(guò)，該項(xiàng)目近日被指低價(jià)買(mǎi)地獲取暴利，同時(shí)項(xiàng)目存在運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。行業(yè)退潮期，佳兆業(yè)曾以“地產(chǎn)黑馬”姿態(tài)出現(xiàn)，但在行業(yè)回暖之際，佳兆業(yè)卻因激進(jìn)擴(kuò)張受到詬病，引發(fā)業(yè)界深思。

復(fù)合旅游地產(chǎn)隱藏爛尾風(fēng)險(xiǎn)

在8月舉行的中國(guó)國(guó)際濱海旅游新區(qū)發(fā)展高峰論壇上，佳兆業(yè)綏中區(qū)域董事長(zhǎng)田永久對(duì)外宣布，佳兆業(yè)計(jì)劃在遼寧綏中縣東戴河新區(qū)建造建筑總量為1000萬(wàn)平方米的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，要將其打造成類(lèi)似迪拜的國(guó)際旅游勝地。

田永久介紹，項(xiàng)目占地11平方公里，斥資500億元，第一期投資達(dá)到20億元。目前項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)建設(shè)18棟高層，還有一個(gè)五星級(jí)酒店，預(yù)計(jì)今年年底對(duì)外營(yíng)業(yè)。去年11月份第一期高層公寓已進(jìn)入銷(xiāo)售。

眾所周知，由于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)體量大，對(duì)資金的實(shí)力要求高。雖其后期收益豐厚，然而初始投資額度高、項(xiàng)目培育期長(zhǎng)，需要持續(xù)的流動(dòng)資金補(bǔ)充。而公開(kāi)資料顯示，東戴河項(xiàng)目的規(guī)劃時(shí)間長(zhǎng)達(dá)6-8年。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士不無(wú)擔(dān)憂(yōu)的說(shuō)，“如果企業(yè)沒(méi)有資金優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式，盲目投入到旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，很容易拖垮企業(yè)。屆時(shí)項(xiàng)目中一些酒店、住宅等業(yè)態(tài)的資產(chǎn)不好出手，資產(chǎn)盤(pán)活艱難。”

2012年初，遼寧省政府將“綏中濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)”正式更名為“遼寧東戴河新區(qū)”。根據(jù)規(guī)劃，東戴河新區(qū)西起遼冀交界處，東至高嶺鎮(zhèn)疏港路，北靠京沈鐵路，南臨渤海，總面積105萬(wàn)平方公里，未來(lái)將被打造成國(guó)際濱海文化旅游休閑圣地。

“在這個(gè)大背景下，兼顧多重目標(biāo)的旅游地產(chǎn)很自然會(huì)得到政府的支持。”佳兆業(yè)集團(tuán)人士稱(chēng)。

與各地借旅游資源招商引資如出一撤，佳兆業(yè)被奉為上賓受到當(dāng)?shù)卣Y遇。與其相似的，還有地處深山老林的萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)。巨資、風(fēng)險(xiǎn)、圈地、造城已成為它們共同的關(guān)鍵詞。

截止到2012年9月，綏中東戴河新區(qū)在售樓盤(pán)達(dá)12個(gè)，而截至2011年末，綏中全縣總?cè)丝跀?shù)也不過(guò)64萬(wàn)。在如此偏僻的縣城里發(fā)展旅游地產(chǎn)，不得不讓人擔(dān)憂(yōu)其發(fā)展前景。

日前，佳兆業(yè)相關(guān)人士在接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)堅(jiān)稱(chēng)，作為一家香港上市公司，佳兆業(yè)擁有十多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，公司的發(fā)展實(shí)力將保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)發(fā)展。

不過(guò)，根植于南方的開(kāi)發(fā)商能否成功運(yùn)營(yíng)北方旅游地產(chǎn)，仍成疑問(wèn)。而受限于北方季節(jié)影響的海岸度假資源，以及遜于南北戴河的成熟配套，也使得東戴河發(fā)展?jié)摿Τ蔀槲粗獢?shù)。

“綏中這地方其實(shí)是相對(duì)來(lái)說(shuō)屬于窮鄉(xiāng)僻壤，開(kāi)發(fā)商如果實(shí)力不夠，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。”一位曾經(jīng)考察過(guò)東戴河項(xiàng)目的投資人士對(duì)記者表示。

事實(shí)上，東戴河新區(qū)在售樓盤(pán)銷(xiāo)售情況并不盡如人意。上述投資人士透露，同處于東戴河新區(qū)的恒泰時(shí)間海于去年8月開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在已經(jīng)賣(mài)不動(dòng)了。

有分析人士指出，旅游地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期取決于銷(xiāo)售速度。如果市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，銷(xiāo)售速度緩慢，將會(huì)形成新一輪地產(chǎn)“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。

銷(xiāo)售均價(jià)超樓面價(jià)15倍

盡管旅游地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)巨大，但一些地產(chǎn)商仍然熱衷于“上山下水”，最根本的動(dòng)力還是圈地圈錢(qián)。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目大多離市區(qū)較遠(yuǎn)，開(kāi)發(fā)商的拿地成本大大低于住宅項(xiàng)目。一旦獲得廉價(jià)土地，開(kāi)發(fā)商可以分批做項(xiàng)目，同時(shí)通過(guò)包裝和宣傳，提升區(qū)域地塊品牌知名度，獲取多方面的滾動(dòng)收益。

記者日前致電佳兆業(yè)東戴河售樓處，工作人員告訴記者，目前東戴河在售5、7、14號(hào)樓，銷(xiāo)售價(jià)格從5000元/平方米-7000元/平方米不等。

而通過(guò)查閱官網(wǎng)，記者發(fā)現(xiàn)，佳兆業(yè)于2010年12月14日通過(guò)招拍掛方式投得遼寧省葫蘆島市綏中濱海經(jīng)濟(jì)區(qū)地塊，即東戴河項(xiàng)目所在地，作價(jià)合共約人民幣1.31億元，預(yù)計(jì)總建筑面積將達(dá)約423,265平方米，折合樓面僅為310元/平方米。

如此低廉的地價(jià)成本，幾乎相當(dāng)于地方政府白送。而在公開(kāi)信息中，佳兆業(yè)也不斷流露出“地價(jià)低廉”的意味。

從價(jià)格來(lái)看，東戴河銷(xiāo)售均價(jià)至少超樓面價(jià)15倍。按照目前土地成本約占房?jī)r(jià)40%的比例，東戴河地價(jià)僅占房?jī)r(jià)6%，開(kāi)發(fā)商每平方米至少凈賺2000元，利潤(rùn)由此可見(jiàn)一斑。

“對(duì)于不少開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿下一塊土地后，先找一個(gè)旅游主題做項(xiàng)目，接著做旁邊的酒店、住宅等地產(chǎn)，其實(shí)后者才是其利潤(rùn)所在。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓曾經(jīng)表示，從目前來(lái)看，旅游地產(chǎn)炒作概念的根本目的就是要推銷(xiāo)旅游地產(chǎn)主題項(xiàng)目附帶的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

除暴利銷(xiāo)售外，東戴河項(xiàng)目也被指相關(guān)配套沒(méi)有跟上。分析人士表示，開(kāi)發(fā)商把房子賣(mài)掉之后，后續(xù)的配套很多無(wú)法兌付。“旅游地產(chǎn)就是旅游區(qū)地產(chǎn)，有房子沒(méi)配套，有居所沒(méi)生活，癥結(jié)很多。比如雅居樂(lè)海南項(xiàng)目就很困惑，在旅游淡季，沒(méi)人敢居住。”

“今年夏天我在東戴河住了一段時(shí)間，那邊總是停電，一到六日就停，真擔(dān)心以后電力不能保障，我買(mǎi)的是23層，要是停電還得爬樓。”一位東戴河業(yè)主告訴記者。

“旺季總是停電，很多農(nóng)家院都自備發(fā)電機(jī)。”另一位業(yè)主對(duì)記者透露，東戴河目前是工地，基礎(chǔ)設(shè)施很差，濱海新區(qū)距離綏中縣城仍有40公里，政府在這片灘涂上建設(shè)東戴河新區(qū)，屬于‘一片平地起新城’。”

對(duì)于“暴利和配套滯后”的說(shuō)法，佳兆業(yè)方面似乎并不認(rèn)可，認(rèn)為公寓銷(xiāo)售屬合理價(jià)格，利潤(rùn)水平合理。“東戴河項(xiàng)目目前仍處在銷(xiāo)售期，生活配套在不斷完善中。在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的區(qū)塊內(nèi)，公司承擔(dān)了大量的基礎(chǔ)配套建設(shè)工作。”

中房信旅游地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理胡曉鶯認(rèn)為，很多開(kāi)發(fā)商在進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的時(shí)候，僅僅是因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)拿地成本相對(duì)較低，其實(shí)并不清楚旅游地產(chǎn)該怎么做，顯得很盲目。旅游地產(chǎn)不僅僅是做一些可售性物業(yè)，還包括商業(yè)、酒店，旅游度假等元素，這些都需要開(kāi)發(fā)商要具備很強(qiáng)的資源整合能力。“如果缺乏資源整合能力，即便造出來(lái)也很難銷(xiāo)售出去。”

“激進(jìn)擴(kuò)張”模式引發(fā)質(zhì)疑

從佳兆業(yè)近幾年的表現(xiàn)看，其熱衷“大盤(pán)模式”已初露端倪。與進(jìn)軍環(huán)渤海區(qū)同一年，即2010年，佳兆業(yè)集團(tuán)也在廣東惠州拿地2500畝，打造超大型旅游綜合體項(xiàng)目。

對(duì)于惠州項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)并不亞于綏中。除綜合體項(xiàng)目本身巨量的資金、公共配套和外部環(huán)境投入外，像惠州這樣的三線城市已經(jīng)積聚了大量地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，房企過(guò)度的蜂擁已經(jīng)造成飽和狀態(tài)。

但是，佳兆業(yè)的擴(kuò)張步伐并沒(méi)有因此而停止。

事實(shí)上，為實(shí)現(xiàn)低成本土地策略，佳兆業(yè)一直規(guī)避地王的競(jìng)投，積極在二三線城市拿地，通過(guò)對(duì)旅游綜合體大盤(pán)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)行戰(zhàn)略突圍，以實(shí)現(xiàn)公司的規(guī)模擴(kuò)張。

2012年上半年，佳兆業(yè)斥資近16億元購(gòu)入6幅土地，土地儲(chǔ)備達(dá)到2393萬(wàn)平方米。

然而，在佳兆業(yè)拿地的同時(shí)，其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)卻差于預(yù)期。2012上半年，佳兆業(yè)總收入減少至23億元，同比去年下降38%，凈利潤(rùn)6.748億元，同比下跌26.4%。8、9兩月的總計(jì)合約銷(xiāo)售額31億元，同比減少23％。

在現(xiàn)金流趨緊的背后，支持其擴(kuò)張的無(wú)疑只有舉債。9月13日，佳兆業(yè)公告發(fā)行2.5億美元、年利率12.875%的優(yōu)先票據(jù)，為近期高息債融資內(nèi)地房企中最高。

對(duì)此，佳兆業(yè)表示，目前的資金狀況足夠支撐開(kāi)發(fā)計(jì)劃，近期融資是視融資的成本而定的市場(chǎng)化行為，融資成本合理。

但在業(yè)內(nèi)看來(lái)，舉債與拿地仍然存在密不可分的關(guān)系，并隱藏風(fēng)險(xiǎn)。穆迪在7月23日發(fā)布的研究報(bào)告指出，在運(yùn)營(yíng)環(huán)境不明朗的情況下，開(kāi)發(fā)商利用其所持的現(xiàn)金或銀行貸款購(gòu)地會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)性削弱，其弊端大于規(guī)模經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的效益。標(biāo)準(zhǔn)普爾分析師陸楓亦指出，佳兆業(yè)近期在拿地方面過(guò)于激進(jìn)，尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)并不明朗的環(huán)境下，以舉債方式拿地并不可取。

由此看來(lái)，佳兆業(yè)的“激進(jìn)擴(kuò)張”模式已經(jīng)引發(fā)業(yè)界擔(dān)憂(yōu)。