每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

    今年9月份，21世紀(jì)不動產(chǎn)區(qū)域中心和上海同策咨詢機(jī)構(gòu)相繼發(fā)布報告稱，前三季度單價10萬元/平方米以上的住宅成交套數(shù)是去年同期的兩倍。為什么當(dāng)大量的普通住宅成交冷清時，上海頂級住宅的銷售卻異樣紅火？本期地產(chǎn)名人堂對話佘山月湖山莊的開發(fā)商上海利寶房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司執(zhí)行董事酈曙光，探密高端住宅熱銷的真正原因。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡稱NBD）：截至9月，單價10萬元/平方米以上的住宅銷售量同比上升一倍，其中有四成是佘山地區(qū)的獨(dú)棟別墅。是什么原因?qū)е逻@一現(xiàn)象？

    酈曙光：首先是通脹，為了避免資產(chǎn)縮水，比起股票、黃金等其他投資品，高總價的頂級住宅更適合大額投資，而投資風(fēng)險也要小得多。尤其是限購令之后，越來越多的富人更傾向于集中投資一套高總價的別墅，而不是分散購買多套低總價的普通公寓。

    NBD：從您的國際開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來看，相比全世界發(fā)達(dá)國家的豪宅市場，目前國內(nèi)的豪宅市場屬于什么樣的階段？未來的高端豪宅開發(fā)的趨勢是什么？

    酈曙光：就目前上海而言，公眾公認(rèn)的豪宅地段，“濱江”、“外灘”、“華山”、“新天地”最具有吸引力，只有沉淀之后的土地，其文化附加值將會顯現(xiàn)無疑。真正的豪宅關(guān)鍵在于兩點(diǎn)：稀少  （錯過不再有）、地好（傳統(tǒng)豪宅地段）。地段、景觀、產(chǎn)品、服務(wù)等是頂級公寓標(biāo)桿的重要因素。而獨(dú)棟別墅因土地政策原因，不會再有新項(xiàng)目推出，目前均以存量為主，即“賣一套少一套”，所以價格也最為堅挺。

    NBD：有傳言稱，佘山地區(qū)可供開發(fā)的獨(dú)棟別墅土地日漸稀缺，幾乎沒有幾年可以銷售，真實(shí)的情況如何？

    酈曙光：按照今年前8月佘山每6.3天成交一棟頂級獨(dú)棟別墅的速度，大概僅僅3年之后，佘山地區(qū)的頂級別墅就會售完。

    NBD：近年以來，小區(qū)的物業(yè)管理和鄰里關(guān)系，成為市場新的營銷熱點(diǎn)，被稱為開發(fā)商的“軟實(shí)力”。您認(rèn)為應(yīng)該怎樣進(jìn)行分層營銷？

    酈曙光：首先定價應(yīng)考慮到業(yè)主經(jīng)濟(jì)實(shí)力；同時建筑風(fēng)格園林景觀要有一定的文化底蘊(yùn)和學(xué)識修養(yǎng)，這樣才可以被志趣相投的購房者賞識。同時項(xiàng)目要積極參與公益活動，為業(yè)主創(chuàng)造和搭建一系列的平臺。

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