編者的話:去年4月以來,有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策密集發(fā)布,從“國十條”、“國五條”、“新國八條”,到春節(jié)前夕滬渝房產(chǎn)稅的試點,以及最近堪稱全國最嚴(yán)的北京“國八條”落地,國家堅決調(diào)控房價的決心表露無遺。隨著對房貸政策的嚴(yán)厲調(diào)控,樓市投資的吸引力驟減,原本在樓市內(nèi)“酣戰(zhàn)”的數(shù)以億計的資金,一時也迷失了方向。由此,炒房熱錢會否轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市引起市場各方關(guān)注。

　　值得關(guān)注的是,目前的股市與樓市之間進入了一個十分微妙的時刻:一邊是可能已經(jīng)見底,一邊有望伺機見頂。

　　調(diào)控不斷升級

　　房地產(chǎn)行業(yè)或現(xiàn)政策頂

　　自2010年以來,房地產(chǎn)市場可謂波瀾起伏,高房價漸成中國城市生活“不可承受之重”之際,中國于2010年展開了史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控和最大規(guī)模的保障房建設(shè)。

　　從2010年1月1日,財政部出臺“5年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅”的規(guī)定,國際金融危機時期的二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策就此終止,這無疑是在打擊投機購房,給炒房者帶來不利影響。到2010年1月10日,國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡稱“國十一條”),要求進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控,穩(wěn)定市場預(yù)期,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。再到2010年4月13日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布實施《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》,明確要求各地加強商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。之后“國十九條”等政策都是圍繞控制房地產(chǎn)泡沫而出臺。

　　為遏制房價過快上漲,抑制投資投機性購房,加大保障房建設(shè)力度,今年1月26日中央再度出臺“新國八條”,從政府監(jiān)管、金融、稅收、土地交易、房源供應(yīng)、需求管理等多個方面調(diào)控樓市,延續(xù)并全面強化了此前出臺的各項調(diào)控政策,可以說是近幾年來最嚴(yán)厲的政策組合。其后,中國央行加息收緊銀根,滬渝兩地開始房產(chǎn)稅試點等等,令調(diào)控力度持續(xù)升級。

　　2011年1月20日,中國人民銀行決定,從2011年1月20日起,上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。緊接著1月26日,溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,推出樓市調(diào)控新“國八條”,主要分為以下幾個方面:

　　1、明確住房價格控制目標(biāo)。2、調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策。3、二套房首付提至6成。4、明確限購令。5、增加樓市供應(yīng),加強保障性住房建設(shè)。1月27日,上海、重慶兩市又紛紛公布了房產(chǎn)稅征收細則。

　　可以說從去年1月“國十一條”開始,“國四條”、“新國四條”、“國十條”、“限貸令”、“限購令”、“限外令”等房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺,調(diào)控措施之嚴(yán)可謂“史無前例”。

　　在嚴(yán)厲的政策打壓下,一年多調(diào)控已產(chǎn)生效果:投資放緩、地市降溫、房價漲幅趨緩。

　　國信證券報告數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)投資和新開工同比增速已初顯回落。去年全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成24.14萬億元,同比增長24.5%,同比增速自2009年9月以來始終呈現(xiàn)震蕩回落趨勢,于去年9月達到2年以來的最低點24%,去年12月累計同比增速僅比最低點高出0.1個百分點。

　　去年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.83萬億元,同比增長33.2%,同比增速在去年3月之后逐步回落,全年同比增速較去年3月最高點已累計回落5個百分點去年全國房地產(chǎn)新開工16.38億平方米,同比增長40.7%,同比增速自三月之后逐月回落,目前累計回落幅度達31.7個百分點,其中11、12月份回落幅度較大,兩月累計回落幅度達21.2個百分點。

　　房價漲幅趨緩。從重點城市加權(quán)平均房價看,2010年四季度房價同比漲幅開始收窄,2010年12月及2011年1月房價同比漲幅基本持平?？梢?ldquo;以遏制房價過快上漲”為目的的調(diào)控已經(jīng)達到了明顯的效果,從這個角度觀察,下一階段調(diào)控的思路將以鞏固成果為主,若這種漲幅收窄的趨勢能延續(xù),行業(yè)面臨調(diào)控再加碼的壓力將會減輕。

　　不斷升級的調(diào)控政策在春節(jié)樓市的銷售上已有反應(yīng)。據(jù)媒體報道,春節(jié)期間樓市遇冷的重慶,以及廣州中心區(qū)、深圳、杭州均出現(xiàn)多日“零成交”的現(xiàn)象,珠三角佛山、中山、珠海等二線城市樓市的成交量也只有幾套,北京、上海、南京等地成交量也多處在幾十套的低位水平。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,全國70個大中城市房價指數(shù)將在今年二季度出現(xiàn)同比負增長,年內(nèi)多個月份房價會出現(xiàn)環(huán)比負增長,部分房價偏高城市的房價將出現(xiàn)一定幅度調(diào)整。

　　中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的報告顯示,2011年1月百城住宅及十大城市平均價格環(huán)比漲幅較去年12月繼續(xù)擴大,其中二、三線城市的房價漲幅明顯大于一線城市。但預(yù)計隨著新一輪調(diào)控政策效應(yīng)的顯現(xiàn),未來樓市將明顯降溫。

　　股市估值低位

　　大藍籌對熱錢最有吸引力

　　值得關(guān)注的是,在千億樓市熱錢因為嚴(yán)厲的政策調(diào)控而撤退的大背景下,A股市場正處于一個歷史的估值低位。

　　 據(jù)中證指數(shù)公司最新數(shù)據(jù),截至2月18日收盤,滬深300靜態(tài)市盈率為21.09倍。該數(shù)據(jù)是以2009年年報數(shù)據(jù)作為依據(jù),但目前披露和預(yù)披露的年報業(yè)績表明,在2010年,多數(shù)企業(yè)的業(yè)績優(yōu)異。許多研究機構(gòu)估算的動態(tài)市盈率標(biāo)準(zhǔn)則表明,目前滬深300的平均動態(tài)市盈率在15倍左右,處于歷史相對低點,相當(dāng)于2006年牛市啟動之前的市盈率水平。與大牛市最高時曾達到接近50倍的市盈率相比,不到當(dāng)時的1/3。

　　 同樣是靜態(tài)市盈率標(biāo)準(zhǔn),滬深300的估值表現(xiàn)也明顯低于市場的整體水平,同樣是中證指數(shù)公司2月18日的數(shù)據(jù)顯示,滬市平均市盈率為22.46倍,深市平均市盈率為43.82倍,同樣處于相對較低的狀態(tài)。

　　自1月31日至2月18日的10個交易日當(dāng)中,資金最為青睞的個股主要有:中國寶安(000009)資金凈流入為24.13億元,期間漲幅為21.79%;中國北車資金凈流入為14.33億元;晉億實業(yè)資金凈流入為11.41億元;海南橡膠資金凈流入為11.2億元;錫業(yè)股份(000960)資金凈流入為11.16億元。

　　從以上數(shù)據(jù)可見,部分低估值藍籌股已成為市場關(guān)注的焦點,受到機構(gòu)資金的青睞。主要原因在于市場估值的水平。目前,尤其是滬深300,仍處于歷史低谷,除銀行外,石油石化、保險、鋼鐵等藍籌估值更是處于歷史低位,下跌空間有限,藍籌的估值優(yōu)勢隨著市場行情的轉(zhuǎn)暖會越發(fā)受到市場認同。統(tǒng)計顯示,金融服務(wù)業(yè)的整體市盈率為11.28倍,其次是采掘業(yè)、交通運輸業(yè)、有色金屬和鋼鐵整體市盈率分別為18.10倍、19.76倍、22.44倍和24.67倍。

　　重陽投資認為,滬深300目前16倍的估值,低于標(biāo)準(zhǔn)普爾500的18倍、恒生指數(shù)17倍和日經(jīng)指數(shù)30倍的估值水平?？紤]到中國經(jīng)濟未來明確的成長性,滬深300的估值是明顯偏低的。雖然A股系統(tǒng)性風(fēng)險不大,但估值結(jié)構(gòu)差異顯著:成長性被過度追捧給予高溢價,而代表價值的藍籌股被市場嚴(yán)重低估。目前看,市場扭曲的估值格局將會逐步轉(zhuǎn)變,而當(dāng)前市場錯誤的定價體系恰恰是投資藍籌股的良好時機。

　　因此,從估值和業(yè)績兩方面來看,大盤藍籌股對場外熱錢具有明顯的吸引力,后續(xù)發(fā)力的潛能值得期待。

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　　組合拳打壓 千億樓市熱錢撤退覓出路

　　從以上分析不難看出,目前的股市與樓市已經(jīng)進入了一個前所未有的微妙時刻:一邊是市場已見估值底,一邊因調(diào)控出現(xiàn)政策頂,而這兩者之間的資金大壩,因為底和頂?shù)木薮舐洳钜呀?jīng)處于“決堤”狀態(tài)。

　　 今年以來,國家相繼出臺一系列打壓房地產(chǎn)的組合拳,相繼提高了二套房首付利率、暫停第三套房房貸等措施,給房地產(chǎn)市場造成重挫。目前,國內(nèi)一些一線城市,已經(jīng)出現(xiàn)了集中拋盤的現(xiàn)象,有業(yè)內(nèi)人士測算,全國范圍看,從樓市退出的熱錢可能達到上千億的規(guī)模,而這還是很保守的數(shù)字。長江證券(000783)分析師表示,“恐怕沒人知道這筆資金的總量是多少,但數(shù)量巨大是肯定的。如果房價調(diào)控到位,預(yù)計流出樓市的資金不會少于3000億元。”

　　 分析人士認為,根據(jù)央行公布的統(tǒng)計報告,去年新增個人消費性住房貸款1.4萬億元,今年一季度新增個人購房貸款5227億元,以首付比例平均30%-40%計,2009年至2010年一季度,估算貸款買房的個人自有資金大概為7200-9600億元。而一線城市的實際投資性購房比例不會低于30%,由此測算非自住性資金平均應(yīng)該為2800億元。值得指出的是,這一數(shù)據(jù)也只是冰山一角,因為這一數(shù)據(jù)并未加上未向銀行按揭直接進入樓市的資金,其中包括很多處于地下和灰色狀態(tài)的民間資金以及國際熱錢,它們只有在相對明確的政策信號和投資機會才會浮出水面。

　　 全國范圍看,從樓市退出的熱錢可能達到上千億的規(guī)模,而這還是很保守的數(shù)字。長江證券分析師白松認為,“恐怕沒人知道這筆資金的總量是多少,但數(shù)量巨大是肯定的。如果政策調(diào)控到位,預(yù)計流出樓市的資金不會少于3000億元。”

　　有機構(gòu)預(yù)計,今年全國出臺限購政策的城市將達到50個以上,這些城市的樓市成交將超過全國商品房銷售總額的50%。按照10%的購房人群被“限購”計算,直接被政策抑制的銷售金額可能達到2500億元,再加上觀望情緒所帶來的成交降低,起碼有四五千億元的社會資金將被驅(qū)離樓市。

　　 而根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù),2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米,比上年增長10.1%;商品房銷售額5.25萬億元,同比增長18.3%。據(jù)此測算,如果樓市調(diào)控將抑制10%左右的需求,那么相應(yīng)擠出的樓市銷售資金將達5000億元左右。

　　675億元凈流入引發(fā)春季行情 資金進場開始顯現(xiàn)

　　貨幣政策收緊疊加新“國八條”,使當(dāng)前國內(nèi)樓市正面臨力度空前的調(diào)控高壓。就在新“國八條”出臺后的第一周,全國可觀測的23個城市樓市成交量大跌,據(jù)悉,春節(jié)期間重慶、廣州中心區(qū)、深圳和杭州等地連續(xù)多日甚至出現(xiàn)“零成交”的“倒春寒”現(xiàn)象。與房市的“春寒”相比,A股市場卻在春節(jié)過后現(xiàn)出“暖意”。股市與樓市再次顯出蹺蹺板效應(yīng)。

　　昨日,市場繼續(xù)發(fā)力反彈,上證指數(shù)上漲1.12%,整個市場資金凈流入192.73億元。兔年開局以來,各路資金“蠢蠢欲動”聯(lián)手發(fā)動春耕行情,低估值藍籌股已成為市場關(guān)注的焦點,受到機構(gòu)資金的青睞。

　　統(tǒng)計顯示,自2月9日至2月21日以來市場不斷企穩(wěn)反彈,9個交易日里,上證指數(shù)累計上漲4.76%,資金累計凈流入量為675.12億元。其中,滬市自2月9日以來連續(xù)6個交易日呈現(xiàn)資金凈流入。整個市場,在2月9日上證指數(shù)下跌0.89%,資金流出14.78億元后,2月10日至14日,市場連續(xù)反彈,資金不斷流入市場,僅3個交易日,整個A股市場凈流入資金達457.98億元。而在此前,2011年1月1日至2月1日春節(jié)前,市場依然表現(xiàn)低迷,資金持續(xù)流出,上證指數(shù)下跌了0.32%。2010年,上證指數(shù)下跌14.3％,市場人士普遍認為,資金面的緊張確實是造成這一結(jié)果的主要原因之一。

　　在各路資金暗潮涌動之際,從資金流向看,昨日,大盤藍籌股資金凈流入為9.82億元,資金流入居前處于第四位。而自2月1日至21日的10個交易日當(dāng)中,資金凈流入量最多的前5大行業(yè)為,機械行業(yè)資金凈流入為217.31億元;金屬業(yè)資金凈流入為156.34億元;房地產(chǎn)業(yè)資金凈流入為57.27億元;石油化工業(yè)資金凈流入為51.45億元;采掘業(yè)資金凈流入為41.34億元。

　　也有觀點認為,部分炒房大軍進入證券市場后的操作思路可能沿著兩個方向前行,一是資源屬性明顯的品種。因為,這些炒房資金在多年的運作過程中,愈發(fā)感受到資源的重要性,無論是江浙炒煤團在山西的折戟,還是在水電資源的投資失利上,均意識到擁有上游壟斷資源的重要性。因此,他們進入證券市場之后,由于對資源的認識或?qū)⑹沟盟麄兗哟髮Y源股的投資力度,故煤炭股、有色金屬股等品種將成為他們關(guān)注的焦點。與此同時,不排除部分炒房資金對擁有優(yōu)質(zhì)土地資源的農(nóng)業(yè)股,以及擁有優(yōu)質(zhì)、不可復(fù)制的區(qū)域優(yōu)勢的地產(chǎn)股也有配置的可能性。二是擁有政策優(yōu)勢的品種。凡是有著政策扶持的相關(guān)產(chǎn)業(yè)或?qū)⒌玫劫Y金的認可,故新興產(chǎn)業(yè)以及獲得政府大力扶持的產(chǎn)業(yè)極有可能成為他們重點關(guān)注的對象,尤其是國家財政政策大力扶持的相關(guān)產(chǎn)業(yè),包括高鐵、水電、水利等品種。另外,國家積極扶持的新興產(chǎn)業(yè)也可能得到認可,其中鋰電池、環(huán)保、合同能源管理、移動互聯(lián)網(wǎng)等相關(guān)新興產(chǎn)業(yè)也可能是他們投資的重點之一。而且,環(huán)保等相關(guān)新興產(chǎn)業(yè)本身也是江浙實體產(chǎn)業(yè)資金感興趣的產(chǎn)業(yè)。

　　事實上,受節(jié)后資金回流等多重因素提振,A股開戶數(shù)激增,居民儲蓄搬家再現(xiàn)。最新公布的中登數(shù)據(jù)顯示,節(jié)后首周,兩市持倉及參與賬戶數(shù)驟增。來自中登公司的數(shù)據(jù)顯示,節(jié)后首周期末持倉A股賬戶數(shù)為5619.63萬戶,較節(jié)前增加近10萬戶。經(jīng)歷節(jié)前近七周的低迷,A股持倉賬戶數(shù)節(jié)后顯著反彈,且再次創(chuàng)出歷史新高。與此同時,A股賬戶的持倉比例也回升至36.75%。數(shù)據(jù)還顯示,節(jié)后首周參與交易的A股賬戶數(shù)為981.57萬戶,環(huán)比大增54.5%。 伴隨著節(jié)后反彈行情的延伸,新增開戶數(shù)也出現(xiàn)熱鬧場面。開戶數(shù)據(jù)顯示,節(jié)后首周的3個交易日,兩市新增股票賬戶數(shù)為13.17萬戶,日均開戶數(shù)環(huán)比激增近四成。

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　　部分樓市熱錢進入股市很正常

　　匯添富基金公司副總于東升表示,樓市調(diào)控會使大部分熱錢流入股市。目前的市場為什么會導(dǎo)致資產(chǎn)價格會大幅度上升,是因為投資者可以投資的表標(biāo)的物缺少。這幾個月房地產(chǎn)的調(diào)控,盡管有很多限制性的政策有可能會帶來價格并不會下來,但是交易量會大幅度的萎縮,這個萎縮帶來的資金流向,證券市場一定會是很好的選擇,因為證券市場具有流動性好,易于變現(xiàn)。去年,中藥材在很短的時間內(nèi)價格提升的速度非?？?最近,無論是黃金,還是其他的收藏品也出現(xiàn)了一些短期價格提升的現(xiàn)象。目前來說,資金流到哪里就會把哪里的價格沖起來。

　　于東升認為,資金流向最核心的點是它的收益。從目前來看,A股市場實際上是處于點位相對低的狀態(tài),盡管不確定性因素比較多,但不確定性當(dāng)中的確定性也是很明確的。從這個角度來說,部分的錢流向這里也比較正常。

　　廣東社科院熱錢研究專家黎友煥稱,在國家調(diào)控政策接二連三的打壓下,炒樓熱錢已經(jīng)選擇了快速離場。這些熱錢將在2—3個月時間內(nèi)切換至股市,而未來兩周內(nèi),股市將逐漸感受到熱錢流入帶來的充沛資金供給。黎友煥認為,由于樓市中的熱錢規(guī)模龐大,在目前民間投資渠道不夠充分的情況下,這些熱錢很難找到合適的出口,只有股市才適合大筆資金的進出,因此股市將是熱錢最終的“避難所”。

　　黎友煥認為,目前,股市已跌至底部,隨著未來股市的企穩(wěn),市場將會對熱錢的流入有所反應(yīng)。但由于目前房貸調(diào)控剛剛開始,熱錢的大規(guī)模撤離并重新轉(zhuǎn)換跑道需要一段時間,預(yù)計2—3個月的時間熱錢才會大規(guī)模流入股市。

　　天相投顧首席分析師仇彥英說,新一輪調(diào)控政策將大大擠壓房地產(chǎn)市場的投資空間,并迫使大批資金流入股市。歷史經(jīng)驗表明,資金面狀況是主導(dǎo)A股市場走勢的重要因素之一。從這個角度而言,樓市調(diào)控升級對市場整體而言并非利空。

　　中證投資首席分析師徐輝認為,具體數(shù)據(jù)很難核算。假設(shè)43995億元中有一成的資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市,也可能有三四千億元的規(guī)模;而據(jù)中信證券最新研究也稱,此次地產(chǎn)新政將可能從樓市中擠出4000億元左右的資金流入股市。

　　炒房錢迅速進股市的想法太天真

　　德邦證券分析師張國雄則認為,從樓市流入的熱錢進入股市的可能性不大,原因有三:一是樓市交易不像股市可以隨時兌現(xiàn),房地產(chǎn)的交易需要一個過程,因此熱錢并不會很快流入股市。二是如果原來只投資房地產(chǎn)的人,一般不會輕易涉足股市。三是因為擔(dān)心房地產(chǎn)政策的打壓會拖累股市,相信熱錢也不會輕易入市。

　　申銀萬國分析師桂浩明認為,炒房與炒股,雖然都可以視為兼有投資與投機的行為,但其中的差異還是很大的。股市流動性強,周期比較短,漲跌頻繁,這是很多炒房者所難以適應(yīng)的。2006至2007年間,曾有大量民間資金進入股市,一度也確實獲得了很大盈利,但隨后股市的下跌也令這些資金損失慘重。相應(yīng)的,樓市盡管流動性不如股市,但就炒作而言,管理成本低,而且由于處于一個長周期中,盈利性更突出,并且還能夠運用金融杠桿,對較大規(guī)模的資金來說更為合適。投資方式、盈利模式以及操作理念上的差異,決定了這部分民間資金在投資方向上更愿意選擇樓市。這也就是為什么去年初,股市與房市都處于低谷,但后來真正進入股市的增量資金卻很有限,而大量資金會去瘋炒樓市的緣故。無疑,那種認為有了新的房產(chǎn)政策以后,炒房資金會迅速轉(zhuǎn)向進入股市的想法,忽視了兩者之間的差異,似乎過于天真了些。

　　國泰君安認為,對國內(nèi)民眾來說,投資渠道主要有定期存款、樓市、股市、保險、基金、債券和黃金等,這當(dāng)中保險、基金只是中間橋梁,最終的去向可能只有定存、樓市、股市、債券和黃金,少部分資金有可能通過民間借貸投向?qū)崢I(yè),但由于國內(nèi)私募股權(quán)不太發(fā)達,這部分規(guī)模有限,對于國內(nèi)企業(yè)來說,比民眾多了一條投資渠道即實業(yè)投資,通過比較定存、樓市、股市、債券、黃金和實業(yè)六項投資的一年期收益率,在各項投資渠道當(dāng)中,黃金和實業(yè)投資相對來說對資金吸引力較大,將可能成為樓市資金的下一個流動去向,對于普通投資者,買入黃金或者受益于黃金上漲的相關(guān)資產(chǎn)是不錯的選擇。

　　國信證券分析師林松立說,“事實上,股市的財富效應(yīng)對于樓市的影響更大。2007年樓市的火爆很大程度上得益于股市的高漲,股市大幅下跌將造成財富縮水,也會對樓市造成致命打擊。反過來說,樓市中的投機策略相對簡單,炒樓資金往往對于股市的投機策略和操作方法并不熟悉,預(yù)計只會有少部分資金會流入股市,大部分資金會選擇繼續(xù)觀望。”

　　有私募人士認為,股市樓市并非是“蹺蹺板”關(guān)系,相反,國家對房價的調(diào)控非但不會給股市帶來增量資金,相反只會讓包括股市在內(nèi)的貨幣供應(yīng)更加緊張,股市是經(jīng)濟的晴雨表,房地產(chǎn)走勢與股市是正相關(guān)關(guān)系。